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マンション投資の凄腕営業マンによる資産運用セミナー②

2017-07-24 マンション投資


不動産

マンション投資に関するギモン・質問に答えます。

マンション投資ローンに関しては、住宅ローンと混同している方が非常に多くいらっしゃいます。

そもそもマンション投資ローンと住宅ローンな何なのでしょうか?

マンション投資を始めようと考えている方は参考にしてみましょう!

マンション投資と住宅ローンについて詳しく解説!

hudousantoushi

Q.マンション投資は住宅ローンで融資を受けることが可能か?

A.残念ながら住宅ローンで投資用不動産を取得することはできません。

マンション投資ローンと住宅ローンは一見同じものに聞こえますね。

しかし、両者には大きく違う点が3つあります。

①不動産取得の目的

住宅ローンは個人が居住するために購入する不動産のための資金の借り入れで、マンション投資ローンは人に貸して家賃収入を得るマンション経営やアパート経営といった事業の為の借入です。

②金融機関の審査基準

住宅ローンの場合個人の方の返済能力を重視され、安定した収入が見込める方であれば、基本的には融資を受けることができます。

しかし投資不動産の場合は、お客様の返済能力と物件の担保価値も重要視されるため審査は住宅ローンよりも厳しくなることがあります。

③金利の違い

両者のローンは金利面でも異なります。

現在は各銀行でも稀に見ぬ低金利での融資を行っており、居住用の住宅ローンであれば1%前後の変動金利で融資が可能なことが多いですが、投資用不動産のローンは2%-4.5%というのが一般的な金利になります。

但し、マンション投資ローンの場合金利の返済分も経費として計上して、確定申告により税金の還付を受けることができるので、金利が高いから一概に悪いとは言えないでしょう。

上記でご説明したように、2つのローンは似ているようで異なるものになります。

ローンご利用の際も弊社の担当が責任をもってサポートさせて頂きますので、お気軽にお問い合わせください。

Q.マンション投資したいのですが、住宅ローンの審査はどういった内容ですか?

A.マンション投資に活用するローンはマンション投資専用のローンをご利用されることをお勧めします。

住宅ローンとマンション投資に使われるローンは別のものになりますので、それを踏まえて融資利用を考える必要があります。

どちらのローンも不動産に対してのローンにはなりますが、その融資条件や利用目的が大きく異なりますので注意しましょう。

まず、住宅ローンに関しては個人の居住を目的とした不動産への融資になり、安定した収入のある方であれば審査が通ることがほとんどです。

一方投資用不動産のローンの場合第三者への賃貸を目的とした不動産の取得への融資となり、事業の一つとみなされるため、金融機関の審査基準は一般的な住宅ローンの審査と比べると厳しい傾向があります。

厳しいからと言ってあきらめずに、まずは一度ご相談下さい。

Q.住宅ローンの区分所有とは何ですか?

A.基本的に住宅ローンを利用した区分所有は弊社では推奨しておりません。

住宅ローンとは自身の居住を目的として不動産購入を考えている場合に利用するローンになりますので、そのローンを利用して投資用不動産を購入することは良い事ではありません。

もしもこのような事例が金融機関にばれた場合、次に融資を考えている際に審査に落とされてしますリスクもあります。

区分所有をお考えであれば、マンション投資ローンを上手に活用して資産形成を始めましょう。

マンション投資には1棟所有と区分所有の2種類の方法があり,マンションやアパートの1棟丸ごと所有とマンションの1室を所有する区分所有という2つの方法があります。

両者は共通して資産の運用を目的として不動産を取得するものですが、違ったメリットとリスクが存在しますので、それを踏まえて投資を始めることが重要になります。

それでは両者のメリットを比較してみてみましょう。

区分所有のメリット

・1棟所有に比べると金融機関の審査が通りやすい。

・修繕の計画が立てやすい。

・所有エリアを分散してリスクヘッジができる。

・1棟物件に比べると流動性が高い。

・管理組合と信頼できる賃貸管理会社がいれば手間がほとんどかからない。

1棟所有のメリット

・区分所有に比べて高いキャッシュフローが見込める。

・自分のタイミングで大規模修繕ができる。

両者のメリットを並べると上記のようになります。もちろん両者にも共通してリスクが存在していますので、以下の点も必ず確認しておきましょう。

①空室のリスク

②修繕のリスク

③自然災害のリスク

④金利上昇のリスク

⑤賃貸管理会社倒産のリスク

区分所有と1棟所有に共通して以上のようなリスクがありますが、マンション投資の嬉しいところは、これらのリスク全てにおいて事前にリスクヘッジが出来るという点です。

空室に関しては家賃保証やサブリースといった管理形態を選択できますし、修繕に関しては事前にきちんと計画を立てれば大きな失敗は起こりません。

自然災害には各種保険に加入したり、金利上昇には見方によっては売却益をゲットする大きなチャンスにも成り得ます。

管理会社の倒産を心配される方は少なくありませんが、賃貸管理会社の倒産はお客様の所有される不動産の価値を下げるものでは御座いませんので安心して下さい。

実は探せば他の賃貸管理会社も喜んで管理を引き受けてくれるのです。

他にもこれはどうなんだろうというご不安があれば是非ご相談下さい。マンション投資で安定した資産運用を目指していきましょう。



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