緊急!新築シェアハウス問題でお困りの方はこちら

お急ぎの方はお電話で(平日10:00~20:00)0120-719-444

メールでお問い合わせ

情報をいち早くお届け!!LINE@で友達追加

  • 不動産コンサルタントFP事務所
  • 緊急!新築シェアハウス問題でお困りの方はこちら
  • 情報をいち早くお届け!!LINE@で友達追加
  • お急ぎの方はお電話で(平日10:00~20:00)0120-719-444
  • メールでお問い合わせ

マンション投資は1棟所有じゃないとできない?

2018-05-28 マンション投資


マンション投資 物件 1棟

 

投資商品として、また働いている人たちにとっての副業としても人気の高いマンション投資。

ただ、マンション投資と一言で言っても、様々なタイプが存在するのをご存知でしょうか?

今回はマンション投資の基礎情報をベースに、種類別の特徴やメリット・デメリットなどを分かりやすく解説したいと思います。

マンション投資は1棟所有じゃないとできない?
投資物件の種類と違いは?

などなど、特に物件に関して詳しく知りたい方は必見ですよ!

マンション投資とは?まずは基本から

マンション投資 基本

 

マンションと言えば、普通は自分自身が住むために購入するものと考える方も多いですよね。

ですがマンションを「ひとつの建物」として考えた場合、以下2種類に分別することが出来ます。

自宅用マンション…自分が居住する目的で購入するマンション。オーナー=居住者となる。
投資用マンション…利益を得る目的で購入するマンション。利用者=第三者となるため、オーナーは物件に住まない。

 

つまりマンション投資とは、後者の投資用マンションを使って利益獲得を目指す投資方法のことです。

この基本を踏まえて「利益の上げ方の違い」について見ていきましょう。

投資用マンションを使った利益のあげ方

投資用マンションを用いた投資方法は大きく分けて二つあり、それぞれ投資の性質が全く異なることを覚えておきましょう。

パターン1:物件を所有しながら利益をあげる

物件を所持した状態で利益をあげるタイプの投資方法です。物件は常にオーナーが所持しており、第三者に貸し出すことで家賃収入を得られます。
入居者が入っている限りは毎月一定額の家賃が入ってくるため、長期安定的に収益をあげられるのが特徴です。

※資産を保有しながら収入を得るタイプのものを「インカムゲイン」と言います。
 その他のインカムゲイン型投資・資産運用:定期預金、株式所持者への配当金など

パターン2:物件を売買して利益をあげる

物件を売買して、買値と売値の差益で利益をあげるタイプの投資方法です。
「安く買って高く売る」のが大前提となるため、安定性には欠けるものの、収益額自体は大きくなる可能性も見込めます。

※資産を売買して収入を得るタイプのものを「キャピタルゲイン」と言います。
 その他のキャピタルゲイン型投資・資産運用:株式の売買、FXなど

 

以上のように、マンション投資の中でも「物件を所持して利益をあげるか」「物件を売って利益をあげるか」の2種類が存在しており、それぞれのリスクや投資の性質は大きく異なります。

特に【パターン2:物件を売買して利益をあげる】に関してですが、バブル期など、不動産価格が高騰し続けていた時期には有効な手段でしたが、現在不動産価格の急激な上昇がストップしたタイミングだと難易度が高いと言わざるを得ません。

最近副業としても人気となっているマンション投資は、基本的に【パターン1:物件を所有しながら利益をあげる】ものを指していると考えてください。

投資用マンションの種類は?1棟所有じゃなくても大丈夫!

マンション投資 1棟 所有

 

最近の主流である、物件を所有しながら利益をあげるタイプのマンション投資ですが、「どんな物件を所持・運用するか?」は個人の判断にゆだねられます。

では物件の種類にはどのようなものがあるのでしょうか?

1.区分所有…マンションの一室を所有し運用する
2.1棟所有…マンション1棟を丸ごと所有して運用する

 

まず大きく分けて、投資用マンションには上記2種類が存在します。

投資計画や資金に合わせて、「1室だけ所有するか」「マンションを丸ごと所有するか」を選択できるわけですね。

更に「1.区分所有」に関しても、大きく2種類に分けることが出来ます。

1.ワンルームタイプ…文字通り、ワンルームの物件。単身者向け。
2.ファミリータイプ…部屋数や専有面積の規模が多く、家族をはじめとした複数の入居者向け

 

部屋の間取りの広さを考えて、「一人暮らし用」か「家族向けか」に分けられるんですね。

このように、投資用マンションについては

1.1棟所有
2.区分ワンルームマンション投資
3.区分ファミリーマンション投資

のどれかを選択できると考えてください。

ではそれぞれの特徴やメリット・デメリットなどの詳しい解説に入りたいと思います。

1棟所有でのマンション投資

マンション自体を1棟丸ごとオーナーが所持できるので、「運用面での自由度が高い」のが大きな特徴です。

メリット・デメリットの両方を見てみましょう。

メリット

・共用部分の工事やリノベーション、管理などをオーナーが自由に判断して実施できる
・運用時の収益が多く望める

デメリット

・物件購入費用が大きいため、投資金額が跳ね上がる。資金が豊富でないと難しい。
・物件の保守、点検、管理などに関するコストがかさむ
・空室時の家賃ロストリスクが高い
・管理戸数が多いため、投資の難易度が高い

 

1棟所有は一言で言えば、ハイリスク・ハイリターンです。
マンションを丸ごとすべて運用するため、物件の購入費用が高額になるのはもちろん、管理や運用にかかる手間・お金も区分マンションとは比較になりません。
その分、入居者が充実して入っていれば、まとまった収益が見込めるため、上級者向けの投資方法と言えるでしょう。

区分ワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資の特徴は何と言っても、その「手軽さ」にあるでしょう。

こちらもメリット・デメリットを記していきます。

メリット

・物件の購入費が抑えやすいため、運用に乗り出しやすい
・単身者向けは入居者を見つけやすいので、空室リスクに対応しやすい
・物件の管理費や修繕費などが軽減できる

デメリット

・所有が1室のみなので、空室時には家賃収入がゼロになる

 

コスト、管理、運用にかかる手間・お金など、あらゆる面を考慮すると、難易度が低く失しにくいのは区分ワンルームマンション投資の最大のメリットです。

デメリットに挙げた空室時の家賃ロストについては、区分ファミリーマンションにも同じ内容が当てはまりますので、独自のメリットとは考えるべきではありません。

区分ファミリーマンション投資

世間的な動向として、「ファミリー世帯は同じ住居に長く滞在しやすい」傾向がありますが、ここが区分ワンルームマンション投資でも一番の特徴になるでしょう。

ではメリット・デメリットを紹介していきます。

メリット

・一度入居者が付くと入居期間が長くなりやすい
・地方など、場所によってはワンルームマンションより入居の需要が高まりやすい
 (ワンルームとファミリー向けの家賃のギャップがそれほど広くないため)

デメリット

・空室になると、入居者が付くまでに時間がかかることも
・内装や修繕費用がワンルームより高くなりがち
・物件価格自体がワンルームより高いので、利回りが見劣りする

 

あくまでケースバイケースではありますが、同じ住居に長く滞在しやすいファミリー層の特徴は、マンション投資においてデメリットの方が大きいと考えます。

何しろ、空室時は「収入がゼロ」となりますからね。

そう考えると、物件価格自体がワンルームマンションより高額である以上、投資の難易度も高めであると言わざるを得ません。

初心者・副業にはワンルームマンションがおすすめ!

マンション投資 副業 初心者 ワンルーム おすすめ

 

マンション投資の経験が豊富で、なおかつ資金がある程度用意できるのであれば、確かに選択肢は広がるでしょう。

ただし、副業としてマンション投資をしたい方やそもそも初心者の場合、考えられるリスクをいかにして抑えられる投資商品を選ぶかが非常に重要になってきます。

では初心者、もしくは副業としてマンション投資をする場合にはどのような点がポイントとなるでしょうか?

主な具体例を以下にまとめました。

・物件購入費が高すぎない
・運用や管理に手間や時間をかけすぎないで進められる
・知識やノウハウが少なくても運用できる
・賃貸需要は多ければ多いほど良い
・本業に支障が出ない(副業の場合)
・ローンで物件を購入しやすい

 

いかがでしょう?

すでにマンション投資をお考えの方の中で、初心者、もしくは副業としてマンション投資を検討している方は、上記の条件を重視している方が多いでしょう。

そうなると、物件価格がある程度抑えられ、また管理・運用の手間が少なく、なおかつ単身者向けということで賃貸需要の高いワンルームマンションが、最もおすすめであるのは明白だと言えるはずです。

特に東京を中心とした首都圏でマンション投資を考えている場合は、物件価格および賃貸需要の両方で、ワンルームマンションのメリットが高いと考えるべきでしょう。

ちなみに空室時の家賃ロストや管理の手間など、ワンルームマンションにおける主なリスクは「管理の委託」や「家賃保証サービス」を活用することで十分に軽減できます

更に弊社『不動産コンサルタントFP事務所』では、マンション投資に以下の特典をプラスしての提供が可能です。

最大500万円、平均で300万円のキャッシュバック
借金おまとめ奨学金返済との組み合わせ

 

私たち独自の特典をうまく使いながら、あなたも「オーナー」としての一歩を考えてみてはいかがですか?

経験豊富なスタッフが一人一人のあらゆるご要望、ご質問に親身に対応させていただきます。

ご興味がおありでしたら、まずはお気軽にお問い合わせください。



物件情報

  • 情報をいち早くお届け!!LINE@で友達追加
  • 今すぐ電話で相談!(営業時間:10:00〜20:00)0120-719-444
  • まずはご相談ください!メールでお問い合せ

不動産投資関連カテゴリー

成功事例一覧

  • 他社で新築マンション経営の提案を受けていた大場様は他社で新築マンション経営の提案を受けていた大場様は

    >続きを読む

  • もともとマンション経営に興味があった、山口様はご年収の…

    >続きを読む

  • 佐藤さんは毎月の返済額が10万円で、支払だけの生活…

    >続きを読む

  • 鈴木さんはカード会社で延滞していてローンが組める状…

    >続きを読む