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マンション投資の原状回復と東京ルールについて

2015-05-26 マンション投資


 

◆マンション投資とは

マンション投資とは、不動産を投資用として購入し第三者へ貸し出してから賃料収入を得る事が出来る投資法ですが、投資用の不動産を購入したとしても、金融機関からローンを組んでの購入をすることが一般的です。ローンの返済は賃料収入を活用し、金融機関へローンの返済を終えたら、その賃料収入はすべて手元に入ってきます。

最近は将来における年金不安などといった要因で、私的年金の確保や効率のいい資産運営が出来ることから、サラリーマンやOLさん、それに主婦の方がマンション投資を行っている傾向にあります。

●手取りのお給料のほか、賃料収入が毎月入ってくることやインフレに強く節税効果があることがメリットですが、投資全般ですので当然ながらリスクが伴うものです。資産価値下落の可能性や建物の老朽化、さらには賃料トラブルや空室問題など様々なリスクを伴うのも確かです。

マンション投資をする際には、リスクをしっかり理解することが大事です。実際にマンション投資をする際には目先の利益ばかりにこだわらず、長期的視点で腰を据えながらの資産形成をしていくことが第一です。

◆原状回復とは

●仮にマンション一室を投資用として購入し、第三者へ貸し出したとしましょう。その第三者の入居期間は2年と仮定し、その期間が満了した場合、未払いの賃料や負担すべき費用が生じた場合は敷金からの精算となります。 その資金からの生産の中に含まれるのが、原状回復における費用です。

その原状回復費用が第三者(つまり、入居者側)が納得できる範囲ならば問題になることはありません。しかし、その回復費用が納得できない場合は、大家さんと入居者側の間に考え方が異なり、最終的にトラブルになりかねない場合があります。

●その原状回復におけるトラブルが増えたため、1998(平成10)年に建設省(現・国土交通省)により原状回復における費用負担等のルールを定めたガイドラインが設定され、2004(平成16)年にその後起きた裁判例等を踏まえたガイドラインが改定されました。

ガイドライン改定がされても、費用などのトラブルが絶えなくなったため2011(平成23)年8月に原状回復ガイドラインの一層の具体化を進めた他、ルール普及の手順を明確化させるなどを中心にガイドラインは再改訂されました。

◆マンション投資における、原状回復と東京ルールの関係

●そもそも東京ルールとは何なのかを、説明しましょう。 東京ルールとは、「賃貸住宅紛争防止条例」というのが正式名称で、東京都が定めたことから東京ルールと通称されています。 住宅契約の際、賃貸借による紛争を防ぐ為、原状回復に関する民法等法律上の原則及び判例等により、定着した考え方を宅地建物取引業者が説明することを義務付けるようになり、都内でマンションなどを借りる際、不動産業者はそのルールの説明をしなければなりません。

●条例の適用対象は、東京都内にある居住用賃貸住宅全般とありますが、東京都以外の6件が東京都内の物件を扱う際、説明の義務が生じてしまいます。また、2004(平成16)年10月以降の新規物件及び業者が仲介などを行う物件が適用範囲です。

説明内容は、通常損耗の修理費や入居中に起きた修理費全般は入居者側の負担をすることになり、大家さん側が負担しなくていいのです。

●わかりやすく言えば、仮に大家さんが東京都内にある投資用マンションの一室を入居者側に貸したとして、2年間の契約期間としましょう。その契約満了時に退室する際、一室に傷をつけたりしてしまった場合、その原状回復に伴う修理費用の負担は、東京ルールに基づいて全額入居者側となります。  



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