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マンション経営と空き室対策!

2015-06-12 コラム・ニュース


 

◆ どんなに立派なアパートを建設しても、入居者がいなければ経営が成り立たず土地活用の成功には至らない。全国の賃貸住宅の空室率は増加傾向にあり、長期空室物件も増加の一途を辿っている。その理由は様々ですしエリアによっても対処方法が若干違うようだ。

● また建物は年々古くなります、新築時をピークとしてそのまま賃料が横ばいに行く時代ではなく、しかし工夫次第では賃料を下げずに次の入居者を決定させる事もできる。しかし、大半はそのようにはいかず、値下げを余儀なくされている。

◆ 自動車は年式が古くなるほど、価格が下がる、建物も同じです。 値下げをすると入居者の質が落ちるのではないかと言う事を良く聞くが。実際は物を買う時に安くて良い物を買いたいと思う気持ちは誰でも同じだ。後は入居審査をしっかりやればその後のトラブルは回避できる。今の時代、大半のお客様は賃料を値切ってくる、今や当たり前の事と考える事だ。 値下げをすると他室の既存契約者から自分の契約賃料の方が高いので値下げしてくれと言われるのではないかと言う事も良く聞く。その場合は値下げした契約者に対して秘密保持の念書を書かせる方法がある。

◆ ペット飼育可にする。但し既存入居者との関係があるので注意が必要だ。 高齢者対応可にする。各市町村によって入居支援や補償があるところもありますので調べてみるのも良いだろう。また、地域によっては敷金・礼金・更新料の見直しも一つの案でる。 保証人なしで、保証会社と連携する。保証会社が倒産することもありますので良く選ぼう。優良管理会社を選んで滞納保証をしてもらう方法もある。 空室の50%は頼んでいる不動産会社に原因が有ると言っても過言ではない。その不動産会社の募集方法・募集チラシ等によって大きく差がでる。募集方法は自社だけではなく他業者にも募集応援依頼をしているか、インターネットや情報誌を活用しているか、募集チラシは綺麗に見やすく出来ているか、そのあたりが重要だ。どんなに良い物件でも募集方法が悪いとなかなか決まらない事もありますので要注意!。

◆ このような不動産会社に頼んでいるのであれば不動産会社を替える事も検討しよう。

1.土日祭休んでいる。 部屋探しのお客様の80%は、土日祭に探し歩いているので、この大事な日に休んでいるよ うでは、部屋はきまらないだろう。

2.お客様にチラシのコピーだけ渡して物件の案内をしない。 案内の重要性はお客様とのコミュニケーションです、これが無ければ決まりは良くない。

3.募集間取図面が見にくい、古い、汚い若しくは、無い 募集チラシを見やすくきれいに作っていれば、その物件もきれいのかなと思わせる。 物件を見なければその部屋は絶対に決まらない、募集チラシとは物件を見に行かせる最大の武器だ。

4.社員がコロコロ入れ替わる(辞める) 社員の定着率が良い不動産会社は良い。 長く勤めていれば、その物件周辺、土地勘を把握している。そうすればお客様を案内する時に最短距離にて案内をしたり、スーパーや学校、その他の施設にも熟知しているのだ。  



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