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マンション経営で知っておくと得をする10つの経費

2016-07-05 コラム・ニュース


一般的に不動産経営において認められている経費は以下の通りになります。

1)支払い利子

2)減価償却費

3)損害保険料

4)旅費交通費

5)通信費

6)宣伝広告費

7)管理委託費

8)水道光熱費

9)修繕費

10)租税公課

それでは重要だと思われる経費について、もう少し見てみよう!

■1支払い利子

賃貸するマンションを購入するにあたって金融機関から融資を受けた場合は、ローンの利息を必要経費として計上することができます。しかし、借入金の返済額のうちの元本に相当する部分は経費として認められないので注意して下さい。(賃貸業務を開始する前までのローンの利息も経費に算入することはできません

■2減価償却費

マンション経営の経費の中で、一番重要なものが減価償却費です。あなたが購入したマンションは、残念ながら時間の経過とともに古くなり、建物としての価値は下がります。マンション投資ではこの劣化してしまう価値を、建物の構造・用途により定められている耐用年数に応じて、減価償却費として毎年経費計上することができます。

減価償却費の計算方法については、「定額法」と「定率法」の2種類があります。1998年4月1日以後に取得した建物は定額法のみの適用となっています。また、建物の構造で耐用年数(減価償却できる期間)は変わります。鉄筋コンクリート造は47年ですが、木造は22年です。

鉄筋コンクリート造と木造で減価償却費はどれくらい違うのか。毎年一定額の償却費を計上する定額法で簡単に計算をしてみます。1000万円の鉄筋コンクリートの新築物件を購入した場合、あなたが経費計上できる減価償却費は22万円です。これが木造物件だった場合は46万円になります。それは耐用年数が違うからなのです。

鉄筋コンクリート造の減価償却費: 1000万円×0.022(償却率・耐用年数47年)=22万円/年

木造の減価償却費: 1000万円×0.046(償却率・耐用年数22年)=46万円/年

建築物の構造でこれくらい減価償却費は違うのです。納める税金が減れば、キャッシュフロー上は楽になります。何年にも渡り、計上できる減価償却費はマンション経営において重要な経費です。

■3損害保険料

賃貸しているマンションで加入した損害保険の保険料は経費として計上可能です。

火災保険、地震保険、賃貸住宅費用補償保険などです。

保険料を一括払いした場合は、当年度分しか必要経費として計上ができないのです。

■4旅費交通費

入居者募集の内覧などで物件訪問した場合や、物件管理などの賃貸経営で生じた移動費は、経費として計上出来ます。

■5通信費

不動産会社や入居者との連絡などで発生した電話代、郵便代は経費になります。

■6宣伝広告費

入居者募集のために、仲介会社に物件をネット掲載してもらった広告費用や仲介手数料です。

■7管理委託費

マンション管理をしている管理会社へ支払う管理費や修繕積立金、また、入居者の募集、管理の費用なども必要経費として計上することができます。

■8水道光熱費

貸主が負担している水道代、電気代は、必要経費として計上する事が出来ます。

■9修繕費

マンション経営で通常の維持管理に必要な費用、または、災害などで毀損した場合の原状回復のための支出は、修繕費として計上することが出来ます。

具体的には、建物の壁やベランダのペンキなどの塗り替え。

ドア、トイレ、台所、換気扇など部屋の設備の修理。畳の取替え、障子、襖の張替えなどです。

簡単に言うと20万円を超えない修繕費であれば、必要経費として税務署も認めてくれるのですが、もともと修繕が目的であったとしても、マンションの資産価値を高めたり建物の耐久性を増やしたりするような支出、いわゆる「資本的支出」と判断された場合は経費として認めてもらえませんので注意して下さい。

経費として認められる簡単な判断基準は以下の通りです。

○3年以内に周期的に修繕が行われている。費用が20万円未満である。

○修繕費か資本的支出かの判断は不明確だが、60万円未満の場合。または、その資産の取得価格の10%以下である場合。

■10租税公課

マンション経営に関連して納付しなければならない税金は必要経費として計上することができます。

まず、土地・建物に対する固定資産税・都市計画税。

賃貸物件を取得した際の登録免許税・不動産取得税。賃貸による儲けに課せられる事業税。物件を購入、または売却し、作成した契約書にかかった印紙税などです。

■11その他

以上の10以外にも必要経費として認められるものがあります。

例えば、確定申告をするための税理士費用などはその一つです。

他にも、接待交際費、新聞図書費、個人経営であれば、自宅家賃も全額は無理ですが経費計上出来ます。

■税務上の「合理的な基準」を守る

その他の経費で重要な事は、税務上の「合理的な基準」の範中に収まっているかどうかという事です。

物件を見に行くための電車代や管理会社などとの打合せで出かけた際の交通費は経費です。

車のガソリン代、駐車場代、高速道路料金、車検費用、保険料、自動車税などの費用も、マンション経営のために使われていると判断できれば経費です。

新聞や書籍の購入費用も不動産経営に必要であれば新聞図書費になります。

管理会社の担当者や、税理士、司法書士、弁護士との打合せのための飲食費も、必要だと判断されれば経費なのです。

自宅家賃だって事務所として使用していると判断されれば、3~4割程度は経費として認めてもらえます。

「ちりも積もれば山」です。

売買契約書類はもとより、固定資産税の通知書、保険証券、 借入金の返済予定表、修繕に関する見積書、請求書、領収書、 賃貸契約書、交通費、接待交際費などの経費の領収書は、必ず整理して保管しておきましょう。

確定申告の際に本当に役に立ちます。

マンション経営で成功するためには、そうした努力がモノを言うのです。



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