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マンション経営はファミリータイプ?!

2015-06-25 コラム・ニュース


 

◆ファミリータイプのマンションについて

●マンション経営とはいえ、投資用に購入する部屋にも種類があります。まずは単身者向けのシングルタイプ。こちらは独身の方を中心に購入される傾向ですが、もう一つは家族向けのファミリータイプです。

マンション市場において、シングルタイプよりファミリータイプのほうが中古マンションになりますが、物件数は豊富となっています。今回はファミリータイプの事について紹介していきましょう。

●ファミリータイプのマンションは、ワンルームタイプのマンションと比べ部屋の広さはさることながら、入居する方は家族層がメインです。価格が3倍くらいになっても、投資効率が非常に低くなるのが玉に瑕です。

収支そのものはよくても管理費等と云ったマンションのメンテナンスに必要な金額も、ワンルームマンションと天秤にかけるとした場合、増額率が高めになるので運用から数年後には収支そのものが逆転するという現象があり、それだけでなく、空室のリスクもワンルームと比べ高くなっています。

●ワンルームマンションを所有する方の傾向としては、借り手側としては家族向けの印象がありますが、それ以外に単身者が将来のことを意識して住むこともありますので、立地条件としてはワンルームと比べて緩めで、入居率が高めになっています。

◆ファミリーマンションのランニングコスト

●ランニングコストは、マンション投資には見えないコストとなっています。住環境をよくしようとコストをかけてマンションの中をいじることが多く、これが無駄な設備投資を招く原因となるようです。 その無駄な設備投資が、管理費や修繕積立金を増額させ結果的にはそれがリスクとなることがあります。

●また、入居者の入退去に伴うリフォーム費用も当然発生し、部屋の広さが大きい分リフォームの範囲も大きくなり、その分のコストは当然かさんでしまいます。リフォーム完了にかかる日時も、当然長引くため空室リスクも発生し、入居者の新規母床をかけるのも遅くなってしまいます。

◆入居

●入居募集をかける場合、ワンルームは単身者が住む為周りの意見を聞くことはなく、自分が決めることになるので、立地条件や物件を気に入ったのならばすぐに申込をしましょうという感じでとんとん拍子に進むことになります。

しかし、ファミリーマンションの場合はそうは問屋がおろしません。まずは入居される方の勤務先がマンションより近いか否かといった通勤問題だけでなく、お子さんがいるならば、学校まで通える距離内にあるか等と云った様々な要件により、家族間の意見は当然分かれてしまいます。

意見が分かれたのならば、最終的にまとめるまで時間がかかり、家族の間で合意へ結びつくよう粘り強い説得までも要するため、入居者が決まるまでの間は時間がかかります。

それだけでなく、単身者用と比べ家賃コストが高いため購入に至るまで慎重に決める傾向が強いようです。 マンション投資をするならば、入居者が決まるまで時間がかかることもさることながら、あくまでこれは投資であることを念頭に置いて頂ければ幸いです。  



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