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マンション経営~不動産経営における資金調達

2015-08-11 コラム・ニュース


◆マンション経営について

●マンション経営をはじめるにあたっては、一般的に多額の自己資金が必要と思われがちです。しかし実はそうでありません。ある一定程度の収入がある人ならローンが組めるので、自己資金が小額であっても始めることができるのです。

●保険料の負担率アップや給付金の減額など、将来の年金制度が不安視されている現在です。公的年金が仮に給付されたとしても、ゆとりのある老後生活を思い描くことは難しいのが実情なのです。現有資産以外の収入源を確保して、およそ20年間にわたる老後生活を楽しく快適に過ごすことは誰もが望むことだと思います。

●仮にオーナーの方に不測の事態が生じた場合でも、購入時に加入することになる団体信用生命保険でローンの残りを完済することになるので、ご家族には、借金なしで換金(売却)も可能な資産(マンション)が残るうえに、月々の家賃が実収入として入るのです。ご家族に長期にわたる安定した収入源を残してあげらることが可能となるのです。

●マンション経営の必要経費として挙げられるものには、登記費用、減価償却費、租税公課、管理費、ローン金利(建物分)、修繕費などがあります。これらの経費を赤字計上することができれば、現在の所得と損益通算することによって確定申告で所得税の還付を受けることが可能なのです(所得税法 第69条)。また、その場合には、住民税も当然に減額されることになります。

●また、将来的にインフレに見舞われた場合、現金や預金などの金融資産は目減りを起こす可能性がありますが、マンション経営に代表されるマンション投資の場合ですと、資産価値が大幅に下落することは考えにくいため、また家賃も上がることはあっても下がることはない、という見方もできるのです。インフレによってマンション経営・マンション投資が影響されるということは考えにくいと言えるでしょう。

◆不動産経営における資金調達

●マンション投資の資金をどう調達すればいいかは、購入検討者のその時点の状況によって変わります。
多額の資産を持っている富裕層なら、資産全体のなかで金融資産と不動産とのバランスや相続対策との兼ね合いを考えて、借入をいくらにするか、自己資金はどのくらい投入するべきか、その配分を検討するのが一般的です。
これは個別に判断するしかありません。

●給与所得が中心のサラリーマンですと、まず「いくら借りられるか」の検討から入るのが妥当です。
借入可能額は個人の資産状態によって変わってきます。
マンション投資は、年収から逆算できるようなセオリーはありません。入居者の賃料収入からローンを返済するからです。

●「年収1,000万円程度なら、その10倍から20倍が借入限度」という目安がありますが、これは年収から返済能力を判断しているのではなく、金融機関が年収に応じた与信枠をこの程度に設定しているということです。
また目安といっても、10倍なら1億円、20倍なら2億円と、大きく違います。これだけの差が出るのは、本人の年収のみならず、配偶者や親族の資産状況や連帯保証人の有無などによっても変わってくるからです。無論、購入する物件によっても融資額は変わってきます。



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