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マンション経営の容積率と既存不適格について

2015-05-23 コラム・ニュース


 

◆マンション経営とは

●マンション経営とは、マンションの一室を購入した時点でスタートする事を言い、基本的には銀行など各種金融機関でローンを組んでから購入する事が一般的です。 入居したらその入居者から家賃を徴収して、その家賃は収入として手元に入ってきます。

しかし、最初のうちはローン返済に家賃収入が当てられます。 ですが、実際の負担額は家賃収入が殆ど賄ってくれるので、金融機関に返済するのはわずかな金額を返済するだけなのです。 若い世代の方々が、将来の年金不安などを理由にマンションの一室を購入して大家さんとしてマンション経営に携る傾向が強くなってきています。

●マンション経営は、家賃収入のほか節税対策にもなり長期的な資産形成が可能で、それ以外に失業保険など各種保険の代わりになりますし、世界情勢に左右されることなく安定した家賃収入を得る事が出来ます。

しかしながら、マンション経営にもデメリットが存在します。 一つは空き室問題で、入居者がいないとその時点で家賃収入が途絶えてしまいます。 もう一つは家賃未納問題です。 借主の方が家賃を未払いで大家さんに迷惑をかけ、結果的にはトラブルのもとになります。 それ以外にも災害や老朽化が挙げられますので、マンション経営に関しては、メリットとデメリットがあることを覚えるといいでしょう。

◆マンション経営における、容積率と既存不適格について

●まずは容積率について説明します。 容積率とは、仮にあなたがマンションを建築したとしましょう。 その建築物の延床面積の敷地面積に対する割合のことを言います。 容積率の規定は重要な役割を果たしており、マンションならば容積率が大ききれば大きいほど高層建築が可能となります。 なお、マンションに関しては共用部分全般については容積率算定上の延床面積から除外されます。

商業地域を例えるとしましょう。 建ぺい率が80%で容積率800%の土地ならば単純計算をすれば10階建てマンションを建築する事が可能です。

●次に既存不適格について説明しましょう。 建築した時には合法とみなされた建物も、その後の改訂などによって現行法では適応しきれないところが出てきたため、最終的には不適格な部分が生じるようになった建物を言います。

建築後指定容積率が変更され、数値が小さくなったことや、昭和45(1970)年6月以前に建てられた建造物等が挙げられます。

●容積率と既存不適格の関係は、容積率は建築当時合法であっても、後年の改訂などにより現在の法律では適応したくてもそれに限界があることから、結果的には不適格部分が生じる事となりました。

容積率が超過し、建て替えをしたくても従来と同じ規模では建て替える事が困難となり、これが大きな問題を抱えることになります。

容量率超過などによる既存不適格マンションについては、建築・都市計画関連の法改正及び用途地域指定変更などにより、容量率制限の導入及び強化された地域に多いようです。

●容量率超過などによる既存不適格マンションについては、適切な維持管理や改修工事などを行う事、また、建て替え方針を決めて市場への建て替え要素の不安要素を取り除く事や、管理組合による建て替え積み立てを行う事が考えられます。

既存不適格マンションについては、市場評価が円滑に行われ、中古物件に関しては適切な情報開示を行う事が情報の非対称性問題の緩和につながることを期待したいものです。  



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