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マンション経営の投資物件とアパート経営の投資物件の違い

2015-08-03 コラム・ニュース


◆ マンション投資とは

マンション投資とは、マンションの区分所有権(1室)を購入してその部屋に第三者を居住させることにより賃料収入を得るマンション投資の一種です。マンション投資やアパート経営などのマンション投資はインカムゲインが主となるが、比較的賃料水準は景気に左右されにくく安定していることから、投資価値が注目されています。 ただし、マンション投資の場合通常1室に投資することから居住者がゼロとなった場合には賃料収入(インカムゲイン)がゼロとなってしまいます。それでも、ローンの支払い(アパートローン設定時)や固定資産税の支払いなどの支払いは生じるので手出しが発生するリスクもあります。(空室リスク) また、建物破損や劣化などもリスクの一つでです。区分所有権であるマンションの場合、建物が老朽化した場合の資産価値がアパート経営など土地付きの投資と比較して少ないというデメリットもあります。

◆ ワンルームマンションで投資

● マンション投資として行われる場合は、投資効率からワンルームマンションが採用されることが多いため、ワンルームマンション投資と呼ばれることも多いです。 なぜ、ワンルームマンションが多いかというと、不動産の投資価格(物件価格)と、賃料収入は正比 例するのではなく、物件価格が上昇してもそれと同じようには賃料額は上昇しないからです。 そのため、ワンルームマンションへの投資がもっとも投資効率が高くなります。 一方で、投資目的の過剰なワンルームが余り、市場への供給量が増大すると需給関係により空室率の上昇や賃料引き下げ圧力となるリスクはあります。

◆ アパート経営での投資

● アパート経営の場合、最終的に「土地」が残るというメリットがあります。アパートとしての建物価値が無くなった場合でも、残った土地は資産として残ります。その後の土地についても更地にして別目的にしてもいいですし、お客様の中にはご自宅として再利用される方もいます。一方で、ワンルームマンション投資といった区分所有物件に対する投資の場合、投資に占める土地の割合はきわめて小さく、土地などはほとんど残りません。 この「土地が残る」という点が非常に大きなメリットで、複数棟のアパートを所有されて、億単位の資産形成ができている方もいます。 アパート経営の収益性(利回り)は高く、利回りで10%を越えるような物件も多く見られます。一般に新築の場合で7~8%程度、中古の場合は9~10%程度が一般的といわれます。対して、ワンルームマンション投資の場合、年4%程度の利回りになるのが一般的です。この利回りの高さはアパート経営の大きなアドバンテージといえるでしょう。 ● こうしたアパート経営やマンション投資における想定利回りは当然ですが、入居者がいる前提です。アパート経営の場合1棟のアパートで複数の部屋が当然できますので、仮に1部屋の空きが出ても全部で5部屋あれば、20%の減収で済みます。一方で、マンション投資の場合は投資先は1部屋になりますので、そこが空いてしまえば収入は0円になってしまいます。要するにアパート経営はマンション投資と比較して「リスク分散」ができているのです。 アパート経営の最大の魅力は「土地が残る(資産形成になる)」ということと「収益性(利回り)が高い」という二点にあると考えています。



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