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マンション経営の投資の種類

2015-07-31 コラム・ニュース


◆マンション経営って、何ですか?

●マンション経営、つまり、マンションに投資するとしても種類はあります。しかし、いきなり投資の種類について書けと言われても、ピンと来ないのは当然のことです。 まずは、マンション経営そのものについて説明してからその投資の種類について触れていきましょう。

●まずはマンションの一室を買うとしましょう。入居するためだけでしたら自分が実際に入居して、そこで生活をしながら大家さんに家賃を払う事が居住用です。しかし、それ以外に自分が住まず第三者に部屋を貸してから家賃収入を得るやり方があります。これが、投資用です。

マンションの一室を買うとしても、お弁当を買うのとはわけが違います。マンションの一室なんか、簡単に買う事は出来ないからです。じゃ、どうすればいいのか? 何のことはない、答えは銀行等と云った各種金融機関からローンを融資してもらうだけの話です。ローンを融資してもらったら、実際に部屋を購入してから入居者を募集するわけです。

●最初はローンの返済をメインにした大家さんとしての仕事をすることになります。しかし、ローンの返済そのものは家賃収入で殆ど賄う事が出来ますので、実際に負担していただく金額はわずかな金額であって、その金額はわずかな額です。

ローン返済が終わったら、家賃収入はそのまま手元に入りますが将来の年金不安に対する、私的年金としての活用も出来ますし、資産形成にもなるだけでなく所得税などと云った各種税金における節税効果が期待できます。

しかしながらデメリットも存在しますので、入居者がいない=家賃収入0然り、入居者の家賃未払い問題然り、各種トラブルや自然災害などに伴う物件の破壊や各種メンテナンスなどと云った諸問題がありますので、マンション経営をされる方はメリットとデメリットが存在することを覚えておいたほうがいいでしょう。

◆マンション投資の種類

●マンション経営、つまりマンションへの投資にも種類が存在します。その投資種類について触れていきましょう。

①一棟マンション マンション1棟を直接投資用として所有し、大家さんがマンション1棟分所有する事が出来ますので、後述する区分所有と比べ家賃収入が期待できます。 大規模な工事やリノベーション等と云った各種工事も、大家さん一人に任せる事が出来るのです。デメリットは、エレベータの保守点検や法定点検などと云ったメンテナンス部分については区分所有と比べ、費用が大きく嵩むことです。それゆえにマンション経験を熟知した方向けです。

②区分マンション(ワンルームの場合) 区分マンションは、前述の1棟マンションと比べマンション1室だけを管理する事が出来、マンション経営の素人さんにはお勧めのやり方です。まずはワンルームの場合を紹介しましょう。 投資用マンションと云う意味でも、購入価格が安く利回りが高い事がメリットです。入居者の募集をかけても比較的集まりやすく、空室期間もその分短く済みますので退去後のリフォームをした場合、費用は安く済むだけでなく工期も短縮できます。

③区分マンション(ファミリーマンションの場合) 区分マンションのもう一つの種類は、ファミリーマンションです。ファミリー世帯が入居する関係上、入居期間が長くなることがメリットです。 部屋の大きさがやや広めの単身用投資マンションであれば、地方都市でも一定の家賃収入が見込めるからです。 デメリットは、ワンルームと比べ価格が高くなり、その分利回りが見劣りします。それ以外にも空室期間が長くなることや内装費用の高価格化が影響して、投資対象としては見劣りする事があります。



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