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賃貸マンション経営と借地権

2015-10-08 コラム・ニュース


ご存じかとは思いますが賃貸マンション経営とは、簡単に言えばマンションを貸してその収入を得るということです。

その収入で銀行などに建築費用や土地購入費用を支払う方も多いようです。

賃貸マンション経営と言えば左うちわのようですが、なかなかそうもいかないようです。

前にも上げた銀行などに支払いがある場合もありますし、土地や建物の固定資産税の支払いもあります。

固定資産税は建物が新築のうちは安いようですが、3年経つと高くなります。

ずっと満室なら助かりますが、空室が出ると収入が減るので安定しているとはなかなか言い切れません。

でも、融資を受けた金額を払い終えればいくらか楽になります。

メリットも多いマンション経営ですが、もちろんデメリットもあります。

新しいうちは入居者も多く収入と支出のバランスが取れますが、建物が古くなるにつれて入居希望者も減ってきます。

そうなると最初は入居条件を厳しくしても入居希望する人はいますが、だんだん家賃を下げてみたり、入居条件を下げてみたりといろいろ入居者獲得に手を打たなければならなくなります。

借地権とは分かりやすくいうと「第三者の土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てる」ということです。

そして、その第三者から土地を借りる権利を借地権といいます。そして第三者(地主様)と契約を結び地代を払う形になります。

ただし建物は自分のものだけど、あくまでもその借地です。地代の発生や建物賃貸借契約上・借地借家法上で地主との間にどうしても様々な制約が発生してしまいます。

例えば

「増改築や名義変更等に伴い各種手数料が発生する」

「売却や譲渡、増改築には地主の承諾が必要」

また売却する際も、所有権に比べ建物は自分のものですが、土地は借りている権利だけなので資産価値はどうしても低くなってしまうのです。

・旧借地権と新法借地権の違い

現在存在している借地権には2種類あり、旧法借地権と平成4年に制定された新法とで区別できます。

旧借地権においては、借地権者側の立場を守る意味合いが強く、地主側との間にトラブルが多く発生し、次第に借地権の取り引き自体が少なくなってきたため、双方の便宜をはかる為に改正したのが新法となりますが、今現在でも旧借地権においての契約が多く、旧法と新法が混在している状況になっています。

これは、当初旧借地権で契約したものは、更新などでも新法に自動的に切り替わることがない為です。

旧借地権から新法に切り替えるには契約自体を新しく取り交わさなければならないため、旧借地権の契約状況によっては注意が必要です。契約書の確認などを行い旧法と新法のどちらの契約になっているのか確認をしてみる事も大事です。



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