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マンション経営のリスクと長生き

2015-08-20 コラム・ニュース


◆マンション経営のリスク

●マンション経営とは、マンションを購入して、それを第三者に賃貸する事によって毎月安定した家賃収入を得ていく事です。以下にメリットとデメリットを挙げます。

●まず、メリットを挙げてみますと、リスクの少ない資産運用ができる、分散投資でペイオフ対策になる、老後の年金になる、生命保険になる、節税対策になる等があります。

●デメリットを以下に挙げます。メリット、デメリット両方を勘案して、マンション経営に参入するか否かを判断しましょう。

・空室のリスク

最も大きなアパート経営のリスクは空室が続くことです。近年の賃貸住宅の空室率は地方都市では 年々上昇しており、特に人口が減っている地域では高い空室率となっています。

・家賃下落のリスク

近隣に新築物件が建ったり、空室を埋めるために家賃を下げたりと、最初の想定よりも家賃を下げなくてはならないと投資利回りが下がってしまいます。

・金利上昇のリスク

低金利の時に借入した銀行融資の金利が景気の動向に左右されて、利率が上がると月々の返済金額が増えてしまいます。

・建物や設備の老朽化リスク

新築時には満室でも5年以上経つと新しい物件に、入居者が移る可能性が大きくなるため、設備を新しくしたり修繕費にお金がかかるようになり

・自然災害(地震や火災など)のリスク

災害もリスクと考えなくてはいけません。火災保険に加入しておけばある程度はカバーできますが、 崖や川の近く、地盤のゆるい場所などにある物件はリスクが高くなります。また、保険によっては満額補償でない契約もあるので注意が必要です。

・換金性の低さのリスク

急にお金が必要になっても不動産はすぐには売れません。急ぐ場合には相場よりも値下げしなくてはいけないことも多く、株式などに比較すると換金性が低いというリスクがあります。

・家賃滞納のリスク

家賃の滞納者が出ることもマンション経営のリスクです。滞納があってもすぐには退去して貰えません。訴訟になった場合でも退去まで時間や手間がかかります。

◆マンション経営と長生き

●老後の長生きのことを考えたとき、まず最初に知っておきたいのは年金のことです。近年とみに言われることですが、少子高齢化が進む現代の日本では、20年、30年後も安定した年金を受け取れる保証がありません。年金以外の収入源がないと、長生きすればするほど、貯金がどんどん減っていってしまう事態に陥ってしまう可能性があります。

●現在、賃貸マンションにお住まいの方や、もしくは将来、賃貸マンションに住むことを考えている方であれば、やはりマンション購入がオススメです。なぜかというと東京都市圏の1Rマンションに住んだケースですと、平均的な家賃は1カ月あたり8.5万円です。10年住めば約1,020万円、35年住めば約3,570万円の支出ということになります。

●ただでさえ長生きしての年金が不安な老後生活、衣食住のうち「住」だけに、これだけの金額を割かなければならないというのは、やはり不安ですよね。 あらかじめ元気で体が動くうちに、マンションのローンを完済することができれば、長生きした後の老後に家賃の支払いの必要がないマンションが残ります。最低限、住む場所が確保できており、家賃という収入も入る可能性もあるということは、老後の暮らしに圧倒的な安心感をもたらしてくれ、長生きすることが楽しみになるはずです。



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