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マンション経営における自己負担管理費とリフォーム修繕

2015-08-14 コラム・ニュース


◆マンション経営における自己負担管理費

●管理費はオーナーが自己負担するものというのは常識です。 マンションの一室を所有するとは、専有部分だけでなく、共用部分の共有持分を所有するということになります。 共用部分も含めた全体建物の維持・管理をするための、管理費及び修繕積立金は、まず、オーナー(所有者)が管理組合(管理会社)に対して支払うのです。 そして、この部屋を賃貸に出す際、この部分(主に管理費部分)を借主に負担させるかどうかは、オーナーの意思により決定されます。

●賃料の設定については、支払賃料と管理費というかたちで徴収するか、支払賃料に管理費込みのかたちで徴収するかは選択の余地がありますが、オーナーは借主から収受した家賃の中から、管理会社に対する通りぬけの費用となる、これらの部分を賄うことになります。 オーナーが負担する費用を、借りている方に転嫁するかどうかは、実質的には、借りている方が負担しているケースが多いと思いますが、そのマンション内の家賃相場をにらみながら、オーナー自身が決定するのです。

●例えば、支払家賃81000円と管理費9000円の計9万円で明示で貸すのか、管理費込賃料9万円として黙示で貸すのかは、オーナーの自由です。 しかし、家賃設定の選択をどういう風に決断しようと、オーナーは最終的には、管理会社に対して管理費9000円(及び修繕積立金)の支出することになります。

◆マンション経営におけるリフォーム修繕

●マンション経営のリフォーム修繕の工事支出は、確定申告において、「修繕費」として一度に経費処理できるのか。あるいは「資本的支出」として、数年間にわたって少しずつ「減価償却費」で処理していくべきなのか。判断に迷うオーナーさんは多いと思われます。

税法の規定は、具体的ではありませんので、現実のリフォーム修繕の支出をどちらで処理するのか、不明瞭です。納税者はできるだけ「修繕費」を選びたいと思いますが、税務調査で否認されることもあります。金額が大きくなると、悩ましい問題になることがありますが、オーナーとしてしっかりとした判断が必要になります。



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