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マンション経営と入居率とそのポイント

2015-08-27 コラム・ニュース


◆マンション経営について

●ここ数年、マンションをめぐる市場が活況をていしています。世帯数の増加に応える形で、分譲マンションが数多く作られ、また、超低金利を背景にして、マンションを持って賃貸することが「有利な投資対象」とみなされるようになって来ています。

●賃貸マンションを持つためには、当然のことですが、多額の資金が必要となってきます。その取引で問題が生じる事態は避けなければなりません。また、オーナーとしては投資や資産運用のつもりでも、入居者側から見れば「生活の基本」たる住居ですのでいろいろな対人トラブルが起こることも考えられます。

●賃貸マンションを持つということは、「多額の資金を投資すると同時に、生活の基本を入居者に提供する」という立派な「事業」なのです。入居者の言い分を認めるべきは認め、また主張すべきところはきちんと主張するという対応ができないと無駄な出費をして損をしたり、ひどいときには「悪徳」のレッテルを貼られてしまうこともあり得ます。

●法律で定まっていることは一通り押さえておかなければなりませんし、「事業」である以上、「資金収支」は大切です。さらに、「支出項目」の一つである税金の知識にも明るくなくてはなりません。 賃貸マンションの取得から入居者の入居から退去に至るまでの法律や税務の知識をしっかり獲得してマンション経営に乗り出さなければなりません。

◆高い入居率維持のポイント

●マンション経営における最大の課題は一定の入居率の確保です。10年~20年にわたって100%というのは困難ですが、

・竣工~5年 ⇒ 90~100% ・6~10年 ⇒ 80~90% ・10~15年 ⇒ 80~85% ・15~20年 ⇒ 70~80%

台の入居率で推移するとほぼ想定通りの利回りが確保でき、マンション経営に成功していると言っていいでしょう。

●入居率を高めるポイント

・入居者を引きつける魅力をつくる ・入居者に長期間、住んでもらう ・入居募集を滞りなく行う

当たり前の事のようですが、高い入居率を達成するポイントは、この3つに要約されると言えます。

●ただ、この3つの要素もマンション経営のスタイルによって、実践の仕方が大きく違ってきます。マンション経営には以下のような大きく3つのスタイルがあると仮定して、

・大家さんが自分で経営している ・管理会社に任せている ・一括借り上げですべてを任せている

各々の経営スタイルに適したやり方を探っていくことが最善の方法だと言えます。



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