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マンション経営における入居率アップのポイント

2015-08-10 コラム・ニュース


◆マンション経営のメリット

●マンション経営をはじめるにあたっては、一般的に多額の自己資金が必要と思われがちです。しかし実はそうでありません。ある一定程度の収入がある人ならローンが組めるので、自己資金が小額であっても始めることができるのです。

●月々のローンはその多くを家賃収入で返済することになるので、他人の資本で自己資産を形成するとも言えます。

●保険料の負担率アップや給付金の減額など、将来の年金制度が不安視されている現在です。公的年金が仮に給付されたとしても、ゆとりのある老後生活を思い描くことは難しいのが実情なのです。現有資産以外の収入源を確保して、およそ20年間にわたる老後生活を楽しく快適に過ごすことは誰もが望むことだと思います。

●仮にオーナーの方に不測の事態が生じた場合でも、購入時に加入することになる団体信用生命保険でローンの残りを完済することになるので、ご家族には、借金なしで換金(売却)も可能な資産(マンション)が残るうえに、月々の家賃が実収入として入るのです。ご家族に長期にわたる安定した収入源を残してあげらることが可能となるのです。

●マンション経営の必要経費として挙げられるものには、登記費用、減価償却費、租税公課、管理費、ローン金利(建物分)、修繕費などがあります。これらの経費を赤字計上することができれば、現在の所得と損益通算することによって確定申告で所得税の還付を受けることが可能なのです(所得税法 第69条)。また、その場合には、住民税も当然に減額されることになります。

●また、将来的にインフレに見舞われた場合、現金や預金などの金融資産は目減りを起こす可能性がありますが、マンション経営に代表されるマンション投資の場合ですと、資産価値が大幅に下落することは考えにくいため、また家賃も上がることはあっても下がることはない、という見方もできるのです。インフレによってマンション経営・マンション投資が影響されるということは考えにくいと言えるでしょう。

◆入居率アップのポイント

●空室が多い・エントランスが暗い・内装が汚れている・使いづらい間取り・外壁が汚れている・建物が古い等を理由に入居を断られるケースがあります。 実はこれらは些細なことのように見えて、入居率アップのポイントだったりするのです。

●空室対策に賃料の値下げをすると、結果、入居者の質が下がることによって滞納率が高くなったり、入居者全体の賃料を下げる事になりかねません。

●だからといって何もしないと、入居希望者はほかの物件を探します。当然ですが、入居希望者は、あなたの物件と他の物件を比べているのです。

●マンションの立地条件といった、こちらの裁量の及ばない要素が入居者を遠ざけている場合は仕方ありません。しかし、最初にあげた要素を少し改善するだけで、マンションやお部屋のイメージはかなり変わります。改修するなどして入居率アップを目指しましょう。



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