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マンション経営とその知識~ワンルーム規制

2015-10-14 コラム・ニュース


◆マンション経営の知識としてのデメリット

●マンション経営とは、マンションを購入して、それを第三者に賃貸する事によって毎月安定した家賃収入を得ていく事です。以下にマンション経営において有用な知識になると思われるデメリットを主に挙げます。

まずはメリットを挙げてみましょう。

●リスクの少ない資産運用ができる、分散投資でペイオフ対策になる、老後の年金になる、生命保険になる、節税対策になる等があります。

そしてデメリットと思われる知識を以下に挙げてみます。

・空室のリスク

●最も大きなアパート経営のリスクは空室が続くことです。近年の賃貸住宅の空室率は地方都市では年々上昇しており、特に人口が減っている地域では高い空室率となっています。

・家賃下落のリスク

●近隣に新築物件が建ったり、空室を埋めるために家賃を下げたりと、最初の想定よりも家賃を下げなくてはならないと投資利回りが下がってしまいます。

・金利上昇のリスク

●低金利の時に借入した銀行融資の金利が景気の動向に左右されて、利率が上がると月々の返済金額が増えてしまいます。

・建物や設備の老朽化リスク

●新築時には満室でも5年以上経つと新しい物件に、入居者が移る可能性が大きくなるため、設備を新しくしたり修繕費にお金がかかるようになります。

・自然災害(地震や火災など)のリスク

●災害もリスクと考えなくてはいけません。火災保険に加入しておけば、ある程度はカバーできますが、崖や川の近く、地盤のゆるい場所などにある物件はリスクが高くなります。また、保険によっては満額補償でない契約もあるので注意が必要です。

・換金性の低さのリスク

●急にお金が必要になっても不動産はすぐには売れません。急ぐ場合には相場よりも値下げしなくてはいけないことも多く、株式などに比較すると換金性が低いというリスクがあります。

・家賃滞納のリスク

●家賃の滞納者が出ることもマンション経営のリスクです。滞納があってもすぐには退去して貰えません。訴訟になった場合でも退去まで時間や手間がかかります。

以上のようなメリット、デメリット両方を勘案して、マンション経営に参入するか否かを判断しましょう。

◆ワンルーム規制の知識

●近年、ワンルームマンションの建築を抑制しようとする動きが強まっています。1980年代から建築指導要綱などによってワンルームマンションの規制はなされてきましたが、2002年頃からはその内容の強化が図られ、より実効性のある条例が設けられるようになりました。

●東京都区部では2008年頃にその動きが周辺区にまで広がり、現在では23区すべてで条例または指導要綱による規制がされています。また、東京都区部以外でも、何らかの規制をしている都市は多く、マンション経営を考えた場合、不都合なケースが生じることも予想されます。



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