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マンション経営における、不動産経営と資金調達

2015-08-31 コラム・ニュース


◆マンション経営について

●マンション経営とは、読んで字の如く最初から投資をするためだけに部屋の一室を購入する事がすべての始まりです。あなたは大家さん志願です。部屋を買いたくても自己資金が少ないと話になりません。じゃ、どうすればいいのでしょうか? 答えは簡単。資金を調達することになります。とはいえ、銀行からの不動産ローンを融資してから部屋を購入するだけの事です。入居者が入ったらマンション経営はスタートし、あなたもようやく大家さんとしてデビューを果たすことになるわけです。

●最初のうちはローンを返済していくことがメインとなりますが、そのローンの返済が総て完済すると、それ以降の家賃収入はそっくりそのまま手元に入ってきます。将来の生活の為の貯蓄はともかく、やがては避けて通れなくなるであろう年金不安。その公的年金が支給額より少ない額として支給されるかもしれません。公的年金を補填してくれるのが私的年金、つまり家賃収入そのものです。 それ以外にも、万が一のことを想定しての生命保険代わりとして活用する事が出来ますし、残されたご家族は継続してマンション経営をすることが可能となるわけです。それ以外にも資産形成が出来、なおかつ相続税などと云った各種税金の節税効果も期待できます。

●しかしながらデメリットも存在するわけです。まずは入居者がいないとマンション経営そのものは成立しませんし、入居者とのトラブルや家賃滞納問題も起こりうる問題となっていくことでしょう。 それ以外にも、建物の老朽化が進みますので、大規模な修繕計画を立てなければならず、そのための費用も確保しなければならないことや、大規模災害などもいつ起こり得るかわからないのです。マンション経営はメリットとデメリット双方があることを理解していただければ幸いです。

◆不動産経営における資金調達

●不動産経営における資金調達、それは、銀行からのローン融資が基本です。会社員は給与取得がすべてになりますので、いくら融資してもらえるのかが基本と云ってもいいでしょう。しかし、マイホームを買うためのローン融資と不動産経営のローン融資とは別物になることを理解しておいたほうがいいでしょう。 マイホームを買うためのローン融資、つまり住宅ローンと不動産ローンは用途が違いますし、別物であることが前提となります。前者は年収で殆ど決定してしまうのに対し、後者は入居者からの家賃収入そのものです

●不動産ローンの場合は担保価値等を評価し、金融機関に対して交渉をすることも評価に入ります。綿密事業計画書を提出したり、所有資格を記入した職務経歴書を提出していくことにより、自分は堅実な経営が出来ますよと金融機関に売り込みが出来るからです。 住宅ローンと不動産ローンの違いは、住宅ローンはパック売りに対し不動産ローンは個別対応の商品です。担当者との交渉で好印象を与えることにより、各種融資条件が変わってきたりすることもありますので、自分を売り込むことも一種の手段だと思って頂ければ幸いです。



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