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マンション経営の都心回帰と東京の人口について

2015-05-14 コラム・ニュース


   

◆マンション経営について

●マンション経営は、部屋を一室購入することでスタートする投資方法で、金額が少額でスタートする事が出来る投資方法です。金融機関からローンを組んで投資して、家賃を回収してからまずはローンを返済し、その返済が終わったら家賃収入として手元に残る事が出来、長期的に考えるならば、老後の生活などを視野に入れて貯蓄を充実することを目的に投資をしている傾向が強いようです。

実際にマンションを投資用として購入したとしても、購入価格以外に税金や書類作成などで本体価格の約7%~10%程度の雑経費がかかるといわれるくらいで、初期費用としては登録免許税や司法書士の方に支払う事務手数料、印紙税や購入の翌年に納税する不動産所得税などが含まれています。それ以外は固定資産税(例えば姫路でマンションを購入した場合、兵庫県に税金として支払う)や減価償却費やローン支払い分などが諸経費としてかかります。

◆都心回帰とは

●高度経済成長期は都心の人口が多すぎて、比較的土地の余裕がある郊外部(東京で言うならば、高崎や宇都宮、高尾や平塚など)へ人口が集中し、同時に発展していく現象がドーナツ化現象といい、勤務先が東京でお住まいの地域が高崎や厚木などといった郊外都市で、毎日の通勤に要する時間は東京から約1~2時間程度必要とされ、朝夕のラッシュアワーにおける満員電車のつり革に揺られぎゅうぎゅう詰めになりながらの通勤が、当たり前になり、JRや私鉄など鉄道会社ではラッシュ対策などに力を入れています。

遠距離通勤というデメリットを伴いながらも、東京都心に比べて住宅が比較的購入しやすく、夢のマイホームは郊外でのご購入というのが当たり前の時代になっていますし、郊外ではニュータウンと称して団地の建設などで区画整理が促進されました。

●仕事場=都心、住居=郊外部という図式が当たり前となってきましたが、近年になって、その現象が逆転化しているようです。マンションの建設はバブルが崩壊してもなお進み、金融の緩和や地価の下落、企業によるリストラ施策によるマンションの用地に余裕が出来たことが挙げられます。

結果的にマンションの需要が高くなり、高崎や平塚、高尾などといった郊外から都心のほうが便利であることから、高度経済成長期にみられたドーナツ化現象とは逆の、逆ドーナツ化現象と相成ったのです。

◆都心回帰と東京の人口

●東京への都心回帰と人口のバランスは、昭和63(1988)年以降も減少の傾向にありましたが、平成9(1997)年以降は増加へと転じました。それ以降人口が増え、都心への回帰が進んでいくことにより東京の人口が増加することになりました。

周辺の人口の動きに対して顕著になっていますが、都心の利便性の需要が根強くなっており、それに伴うマンションの需要が増えてきています。新設マンションの着工戸数に関しては増加傾向となり、居住用のほか投資用としての購入も増えてきています。そういう意味でも、マンションの増加は「都心回帰」の要因となり、逆ドーナツ化現象の一つだといっても過言ではありません。



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