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マンション経営~物価価格と利回り

2015-10-30 コラム・ニュース


◆マンション経営とは何だろう?

●今、家賃という確実な収入が入ってくる、いわゆるマンション経営、すなわちワンルームマンションの運用が脚光を浴びています。たしかにマンション経営は、アパート丸ごと一棟や広めのファミリーマンションと比べたら、はるかに安く手に入りますし、ワンルームマンションは他の投資先よりも有利といえるでしょう。

●しかしかといって有利な話ばかりではありません。なぜなら、マンション経営とはいわば「部屋貸し業」であり、借主がいて初めて成り立つ稼業だからです。どんなに割安で有利な物件を手に入れても、入居者がいなければ何の価値も生み出しません。さらに、生身の人間をあいてにしている以上、トラブルを回避することはできないのです。

●家賃滞納や部屋を壊されてしまうなど、入居者の素行の問題はもちろんのこと、空き部屋がなかなか埋まらない、入居したと思ったらすぐに退出する、といったマンション経営の悩みどころである「空き室問題」も、やはり借り手の存在に左右されるものです。

●マンション経営とは決してスマートなものではありません。生身の人間を相手に四苦八苦する、少々泥臭い稼業という意味では、「投資」というよりもむしろ「商売」に近いものと考えるほうが心構えとして良いかも知れません。

●マンション経営は気楽な稼業ではありません。それでもやはり、将来の年金不安や現在の超低金利時代などを考えると、一度は試してみる価値のある、資産運用方法だと思います。

◆物価価格と利回り

●景気が過熱すると、物価価格が上昇しはじめます。物価価格の上昇は、国民の生活に深刻な影響を与えるので、公定歩合の引き上げといった金融引き締め政策が行われます。

●その結果として、金利の水準は上昇します。債券を保有している人は、その債券を売ってもっと有利な投資物件~例えばマンションなど~に乗り換えようとするので、債券価格は下落するのです。

●逆に、景気が後退している時期には、物が売れなくなり物価価格が下落します。そうすると、企業の売上は落ちていき、失業者が増えてしまいます。そうして消費が減退すると、さらに景気が悪くなっていきます。このような事態を回避するために、公定歩合を下げて景気の刺激が行われます。

●結果、金利水準は下落します。債券の利回りが優位となり、債券を買う人が増え、債券価格は上昇していきます。



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