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マンション経営における住宅ローン・家賃~年数金利

2015-08-21 コラム・ニュース


>◆マンション経営のデメリットを検証する

●マンション経営とは、マンションを購入して、それを第三者に賃貸する事によって毎月安定した家賃収入を得ていく事です。以下にメリットとデメリットを挙げます。

●まず、メリットを挙げてみますと、リスクの少ない資産運用ができる、分散投資でペイオフ対策になる、老後の年金になる、生命保険になる、節税対策になる等があります。

●デメリットを以下に挙げます。メリット、デメリット両方を勘案して、マンション経営に参入するか否かを判断しましょう。

・空室のリスク

最も大きなアパート経営のリスクは空室が続くことです。近年の賃貸住宅の空室率は地方都市では
年々上昇しており、特に人口が減っている地域では高い空室率となっています。

・家賃下落のリスク

近隣に新築物件が建ったり、空室を埋めるために家賃を下げたりと、最初の想定よりも家賃を下げなくてはならないと投資利回りが下がってしまいます。

・金利上昇のリスク

低金利の時に借入した銀行融資の金利が景気の動向に左右されて、利率が上がると月々の返済金額が増えてしまいます。

・建物や設備の老朽化リスク

新築時には満室でも5年以上経つと新しい物件に、入居者が移る可能性が大きくなるため、設備を新しくしたり修繕費にお金がかかるようになります。

・自然災害(地震や火災など)のリスク

災害もリスクと考えなくてはいけません。火災保険に加入しておけばある程度はカバーできますが、
崖や川の近く、地盤のゆるい場所などにある物件はリスクが高くなります。また、保険によっては満額補償でない契約もあるので注意が必要です。

・換金性の低さのリスク

急にお金が必要になっても不動産はすぐには売れません。急ぐ場合には相場よりも値下げしなくてはいけないことも多く、株式などに比較すると換金性が低いというリスクがあります。

・家賃滞納のリスク

家賃の滞納者が出ることもマンション経営のリスクです。滞納があってもすぐには退去して貰えません。訴訟になった場合でも退去まで時間や手間がかかります。

◆マンション経営と住宅ローン・家賃

●マンション経営(投資)を目的として住宅ローンを利用する場合、金利の負担が変動します。
住宅ローンの金利が上昇すれば、当然のことですが、毎月の返済額も増加します。
また、毎月家賃収入はあっても、マンション経営(投資)の運用コストや住宅ローンの返済を差引くと収入が得られず、最悪のケース、赤字経営になってしまう可能性があります。
そうならないようにきちんと先を見通した経営を常に心がけましょう。

◆マンション経営と年数金利

●年数金利とは住宅ローンの変動金利型のことを指します。変動金利とは「半年間だけ金利を約束し、その後は金利が変動する可能性がある」タイプの金利のことをいいます。
金利が上昇するリスクを負う分、借り入れ時の金利水準が低く設定されているのが特徴です。その金利の低さに魅力を感じ、「金利はまだ上がらないだろう」と、深く考えずに利用している人が多いようです。

●しかし、気をつけなければならないのは、変動金利型ローンの仕組みは他の金利タイプと比較してとても複雑で、簡単には使いこなせないことです。
まず、変動金利型の金利は6カ月に1回見直しがなされますが、通常、返済額の再計算は「5年」となっています。つまり、金利が上がっても返済額がすぐに上がるわけではないのです。

●そこで、「返済額が上がらないなら助かる!」と思うのは早計です。金利が上がっても返済額が変わらないということは、「返済額に占める利息の割合が増え、元金に充当される分が減る」ことを意味します。つまり借金は予測よりも減っていかないのです。
毎月の返済額が変わらないと、金利が上がったことによる負担増には気づきにくく、5年後の金利の再計算を迎えて「ローン残高がこんなに残っている!」と判明することになります。

もちろんこれは変動金利のデメリットの一面です。メリットを享受するために、住宅ローンを組む際には、固定金利型も視野に入れてしっかりと検討しましょう。

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