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マンション経営の空室率とリスクについて

2015-05-19 コラム・ニュース


 

◆マンション経営とは

マンションを経営することは、実際に投資用としてマンションの一室を購入し、入居者を募って賃貸して家賃収入として収益として手元に入る投資方法で、最初は金融機関からのローンを組んでから購入し、家賃収入の殆どをローン返済に充て、ローンが完済したら家賃そのものが手元に入ることになり、長期的に安定した収入を得る事が出来る投資方法です。

老後の不安になる、年金受給の不透明感等から若い世代を中心にマンション経営を行っていることが注目され、サラリーマンやOLさんなどが大家さんとしてマンションを経営して、老後の為の私的年金として確保するケースが増えています。

●しかし、メリットだけでなくデメリットも当然ながら存在しているわけで、空室の不安や建物の築年数に伴う老朽化のリスクが伴うことがあります。それ以外にエリアのニーズや駐車場の有無、適正された家賃を設定されているかどうかもデメリットの要因です。

◆マンション経営と空室率

●マンション経営に左右されるのが、購入した部屋に入居者がいるかです。入居者が要れば家賃収入として入ることになりますので、空室率は0になります。しかし、その入居者が別のところへ引っ越した場合、その部屋は空室となりますので空室率は100%になってしまいます。

その空室率を下げることが、マンションのオーナーさんにとって力を入れるところになります。オーナーさんからすれば、入居した方にはずっと長く入居して頂く事が家賃収入としても手元に入るでしょうし、入居した方からすればずっと住みたいからというのもあります。 しかし、ルールを守らなかったり過度なクレームなどで部屋を出て行ってしまうとなると、入居率は下がり、逆に空室率が上がってしまいます。

●きめ細やかなメンテナンスをしてくれる管理業者にマンション管理を一任し、外観などの掃除はもちろんのこと、入居者間のクレーム対応などもしてくれますので、入居者からしてみても安心できるでしょうし、オーナーさんからも安心してマンションの経営が出来ることでしょう。

◆マンション経営における、空室率とそのリスクについて

●マンションを経営するにあたって、入居者が要れば空室率が0になるのは当然のことで、転勤などで引越しをすることになったり、入居者間のトラブルなどで出ていかざるを得なくなったりした場合、空室率が100%となり、入居率が0になってしまいます。

これが空室リスクで、空室が出たらすぐに別の入居者を募集して空室リスクを減らす(リスクヘッジ)ことが対応策の一つです。 お部屋そのもののリフォーム(プチリフォームも可能)やインターネットの無料化やオール電化、ペット同居可能などといった人気設備の追加をして物件の魅力をアップして入居者を募り、マンションの一室のグレードをワンランクアップして、空室リスクを減らして入居率をアップする手段ですね。  



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