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マンション経営リスク

2016-06-21 コラム・ニュース


■マンション運用にかかる経費

マンション経営とはマンションの棟ごともしくはお部屋のオーナーになるということですから、マンション経営者は入居者に対して快適な住環境を提供しなければなりません。

それにかかるのが毎月のマンション運用経費です。

主なものは管理費と修繕積立費。

管理費は設備のメンテナンスや修繕手配、共益空間の清掃にかかる費用。

物件とマンション販売業者によっては滞納家賃集金代行やクレーム・契約違反対応、入居候補者の予備審査や斡旋仲介業務までしてくれる管理業務付きのケースもあります。

修繕積立費とは建物が経年によって劣化した際の大規模修繕に使うためのプール金です。

耐震性はもちろん、きれいな外観と内観・設備を維持することは築年数が上がっても入居者獲得の重要な要素です。

これらはマンション経営に不可欠なものなので、購入する際の月々のローン設定額は家賃と毎月の諸経費の合計と同じくらいにするのが目安です。

また、毎年かかる経費として、固定資産税、都市計画税、不動産収入にかかる所得税、火災保険、地震保険などの各種保険があります。

■節税と減価償却

マンション経営での節税効果は収入より経費のほうが上回る額が多いと、より効果を発揮します。

経費で払うもので1年目は上記の初期費用、2年目は不動産取得税がかかるので、年の収支は大きなマイナスとなります。

3年目以降はこれらがなくなり、減価償却費も小さくなっていくので節税効果も次第に小さくなります。

例えば、新築や築浅物件を買うと15~16年までは減価償却費のおかげで年の収支が家賃収入をローンと諸経費が上回り、収支がマイナスになるかわりに節税効果が期待でき、それ以降は減価償却費が少なくなり、ローンと諸経費を家賃収入が上回ることがあります。

もちろんこれらは金利や家賃の変動やローンの設定の仕方、物件の内容等の諸条件で状況は違ってきますが、減価償却費は新築や築浅物件の節税のポイントの一つです。

■マンション購入にかかる経費

マンションを購入する際、価格以外に税金や書類の作成などで、本体価格の7%から10%ほどの雑経費がかかるといわれています。

内訳は初期費用として登録免許税、司法書士手数料、印紙税、不動産取得税(購入の翌年)など。

すべて公的なものなので回避することはできません。

ここにかかる経費はマンション価格とセットとして考えてください。

他に継続してかかる経費は固定資産税、減価償却費、マンション購入のローン利息。

このなかで減価償却費は実際にどこかへ支払うという経費ではありませんが経費とみなされます。

減価償却費は年を経るごとに建物の資産価値が減るのと同時に少なくなります。

またこのほかにマンション販売業者が仲介手数料をとる場合があります。

■入居者不在

マンション経営をするうえで最も避けたいのが入居者不在です。

毎月のローンを家賃で払っているので入居者が途切れると自分でローンを支払うことになります。

入居者が途切れることは長年マンション経営をやっていると避けて通ることはできません。

そのためいかに入居者不在期間を短くするかがポイントになるわけですが、自分で不動産業者に仲介を依頼することは大きな労力を必要とするので、購入時のマンション販売業者選びで、入居者の斡旋仲介もしてくれる業者を選ぶことをおすすめします。

さらに入居者不在の際のサブリース(家賃保証)をしてくれる業者もあるで、できればそういった業者を選ぶようにしましょう。

また確定申告時に得た還付金をすべて使ってしまうのではなく、何割かはプールしておくことも良いでしょう。

マンション経営は優れた物件を購入することだけに注目するのではなく、信頼できるパートナー(マンション販売業者)を選ぶこともマンション経営を成功させる大切な秘訣なのです。



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