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マンション経営の空室によるリスクを回避するためには

2015-10-30 コラム・ニュース


◆ 空室が続くのには3つの原因が考えられます。

◯ 一定の期間が経っても入居者が決まらない場合は、原因を分析して募集活動などを見直すことが重要です。

●募集条件

家賃の設定が相場より高い 敷金・礼金・更新料などの条件に問題がある 入居希望者が少ない時期である 賃貸物件や物件内容のニーズが少ない地域である

●物件の魅力

立地・築年数・間取り・設備などが、競合物件に比べて劣っている メンテナンスが行き届いていないなど維持管理に問題がある 募集活動 広告宣伝が有効でない

●仲介の不動産会社が熱心でない

家賃などの条件を見直す 家賃や敷金・礼金の設定などが相場や時期的・地域的ニーズに反している場合、募集条件の見直しを検討する必要があります。 家賃を減額する場合、賃貸経営や家計の収支に影響が生じるが、空室期間が長引いてしまうよりましと考えたほうがよいでしょう。空室期間は収入がゼロというだけでなく、物件の維持費や税金がかかる分、赤字となるからです。 具体的には、家賃を下げる。敷金を家賃2カ月分から1カ月分に、礼金をゼロにするなど。仲介の不動産会社と十分に協議して決めましょう。 アンケートでは、「実際の家賃は希望より1万円以上減額した」が34%、そのうち「3万円以上減額した」が5.8%いた(「家賃、契約条件を決めて入居者を募集する」ページ参照)。減額が数千円から1万円以内というケースも含めると、家賃を見直す状況は多いようです。 ただし、家賃を下げることだけで空室を解消しようとするのは避けたいやり方です。そうした場合、競合する周辺物件も家賃を下げるなどの対応が発生して、値下げ合戦に発展しないとも限らないからです。重視したいのは、物件の特徴を活かしてさらに物件の魅力を増し、周辺物件と差別化することで、入居者のニーズをとらえることです。

◆ 賃貸物件としての魅力を高める

● 賃貸物件の魅力を高めるには、物質的にグレードを上げる方法と、供給不足の物件に変える方法とがあります。

◆ 物質的なグレードを上げる

● 設備や室内仕様、外まわりが古い・汚れているなど、魅力的でない場合、リフォーム費用をかけてでも、グレードを高めると、希望の家賃設定どおりでも入居者が決まる可能性が生じます。特に、キッチン、洗面、トイレ、浴室など清潔感を求められやすい水まわりを新しくすると、魅力が増します。

◆ 供給不足の物件に変更する

● 例えば、賃貸物件に多い「ペット飼育不可」「入居者による物件のカスタマイズ不可」「楽器演奏不可」などといった禁止事項を逆に可能としたり、高齢者や外国人などが入居しやすい条件に変更するなど、供給数が不足している特定のニーズに応えるようにします。そうすることで、入居者が決まりやすくなるわけです。



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