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マンション経営の積算価格と評価出しについて

2015-05-18 コラム・ニュース


 

◆マンション経営について

●マンション経営は、マンションの一室を購入した時点でスタートする投資方法ですが、ある程度の年収がある方ならば、金融機関からのローンを利用してマンションの一室を購入することが一般的です。しかし、毎月のローン支払いに関しては、家賃収入をほぼ割り当てることによっての返済が可能で、ローンの返済が終わったら家賃収入はそのまま手元に入ることになります。

また、サイドビジネスの一つとしてサラリーマンやOLさん、それに主婦の方が実際に投資用マンションを購入し、マンション経営をしている方がいらっしゃるからです。また、管理会社に一任する事が出来ますので、細かい手間に関しては管理会社が面倒を見ます。

●マンション経営で得られる家賃収入は、もしも自分が入院したり失業を余儀なくされることを想定した場合でも、マンションは当然稼働することになりますので、家賃収入そのものは医療保険や失業保険の代わりにもなります。また、物価上昇に伴い紙幣価値がさがるインフレが起きても、家賃は価値が下がりませんし、ギリシャショックなどといった世界情勢にまでも左右されることはありません。

◆マンション経営における積算価格

●積算価格、マンション経営に関係ないだろとお思いの方がいらっしゃるかもしれませんが、実は関係あるんです。 そもそも、積算価格とは土地と建物を分けて現在の価値で評価します。それを足した金額が積算価格で、算出方法が「原価法」といわれています。

土地の価格評価方法については、路線価及び国土交通省の公示価格を利用して算出することになり、建物の場合は再度新築した場合の価格をベースにそれプラス残価率を掛け合わせたものからの算出となります。

わかりやすく言えば、以下の図式の通りです。

土地の価格+建物の価格=積算価格

また、区分マンションの積算価格についても、この計算方法を活用しての算出となります。

◆マンション経営における、積算価格の評価出し

●積算価格の評価出しは、積算価格の算出から始まりますが積算価格は建物の価格のほか、土地価格も計算対象になります。 土地価格の評価については、路線価や国道交通省の公示価格を利用し、その土地形状や接道状況などの要因を補正してからの評価となります。

土地の価格についても、角地や二面の道路に面した土地など評価出しが異なります。

●建物の場合は、再調達価格と云い建物を立てたときの平米単価で、木造が約15万円で、一番高いのがRC方式で、約19万円程度で、前者が約22年の耐用年数に対し後者は約47年であることを目安にしています。

積算価格を計算した場合、物件の売価より高いと資産性の高い物件とみなしますが、市場では一割程度しか出回っていないが現状です。  



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