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マンション経営~不動産投資と相続対策

2015-09-01 コラム・ニュース


◆マンション経営とマンション投資の関係

●マンション経営とマンション投資の関係を説明します。マンション経営そのものはアパート経営と同じマンション投資の種類に入り、わかりやすく言えば部屋の一室は不動産そのものだと思えばいいでしょう。部屋の一室やアパートそのものを第三者へ貸し出し、そこから家賃を徴収して収益を得る事がマンション投資です。

1980年代半ばからのバブル景気の頃へさかのぼってみると、確かにマンション投資はありますが、今のマンション投資と比較してみるとキャピタルゲイン(売利益)がメインとなり、インカムゲイン(運用益)なんて二の次だという考えでした。

しかし、1991(平成3)年以降のバブル景気崩壊により、今でも続く平成大不況の時代ではキャピタルゲインは通用しなくなり、逆にインカムゲインが主流のマンション投資の考え方へとシフトされました。

●購入した不動産からのインカムゲインは、現在のマンション投資の主流であり、スタンダードです。将来の不安や貯蓄、節税対策など目的は様々です。特にサラリーマンやOLさんは今のお給料そのものでは不安を感じる事があり、年金問題までも大きく影響されることもあって、年金対策にマンション(不動産)投資をスタートしている方が増えているのも事実です。

現物投資はマンションやアパートそのものが現物となり、第三者へ貸し出して利益を生み出す事が出来るのです。
マンション経営を例にとるならば、大家さんは務め人と二足の草鞋を履いて活躍している方が多いと思いますが、本業は何よりも大事ですので、大家さんの仕事まで回らないのも事実です。したがって負担を減らすためにも管理会社にマンションの面倒を見てもらってる方がいらっしゃることでしょう。

◆相続対策のマンション

●故人の遺産、土地や建物のほかに現金がありますよね。昔は土地を持ってれば将来的には上がる財産だろうという時代でした。しかし、現在ではそれは全く通用せず、貯金に利息なんて付きっこないし、利息で生活費をまかなう力はなくなってきました。生前貯めてきた貯金も、死後はどの金額だろうと容赦なく相続税が課税される時代になってきました。

今では金融機関に預けてある貯金ですら、財産評価とカウントされてしまう時代になり、死後は1円たりとも減らせないようになっています。これで節税しろと云われても、節税なんて出来っこありませんし、これで節税できたら最初から苦労なんてしないでしょう。

●しかし、ちょっとしたやり方で節税が出来ます。つまり、現金を不動産に切り替えてしまえばいい話です。不動産を購入して妻子と一緒に住んでしまえば、財産効果と特例効果で納税の必要はありません。

それだけでなく、マンションの一室を購入して第三者へ部屋を貸し出しする(賃貸事業)ことをしても、財産評価と特例効果で納税を免除され、申告をしなくていいのです。



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