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マンション経営の始め方

2015-06-18 コラム・ニュース


 

◆マンション経営をはじめる前に

● みなさんがマンション経営をはじめようという動機やキッカケは何だろうか。使わない土地を所有している、親から土地や古い住宅を相続した、農業をやめて農地転用を図ろうと思っているなど様々な理由があるだろう。また会社を定年退職したので退職金で土地を購入し、老後の生活費を得るためにマンション経営を始めたいという方や、自宅をマンションに建て替えて家賃収入を得たいという方もいるだろう。

マンション経営が相続対策や税金対策が主目的という方も中にはいるかもしれないが、多くの方は家賃収入が狙いだと思う。不動産から生じる収入は不労所得とも言われているように、自ら働くことなくマンションを所有し管理しているだけで毎月家賃を得ることができる。歳をとって働けなくなった場合や、体を壊して働けなくなったとしても、マンション経営は継続的な収入を得られるメリットがある。そんなマンション経営のはじめ方として、まずは知っておきたいポイントをチェックしておこう。

◆ 不動産市場を調べる

● まずマンション経営のはじめ方の前提として、周囲の不動産市場を調べることが大切だ。自分が所有する土地や購入しようとする土地が、どのような価値を持っているのかを分析する必要がある。そのためには立地調査を行おう。どのような土地と見られているかを自分の思い込みや期待ではなく、客観的な視点から分析することがポイントだ。どのような入居者に好まれるか、人口動態・世帯数や、周辺の企業の動きはどうなっているか、ここでマンション経営をして利益が上げられるかを、統計やデータなどの事実の調査をもとに冷静に分析することだ。

◆ 収益力をシュミレーションしてみる

● 建築するマンションの計画を立てて、そこから生み出される収益力を計算してみよう。厳密な計算というよりは、まずは収益シミュレーションだ。家賃を設定する際は、周辺の賃料相場を参考にする。周辺には、どのような構造の建物が多く、間取りや1室の面積はどのような物件が多いか、家賃はいくらに設定されているか、入居状況は満室か空室があるか、どのような不動産会社が管理や仲介をしているのかを調べる。 そのうえで、ご自身の土地の立地と計画したマンションを比較して、必要な補正を施して家賃を設定してみる。マンション経営のはじめ方として、ここで設定される家賃は、入居者側になって見て、計画した建物を最大限評価した金額を、周辺の調査データから導き出し、満室経営にできる金額を求めることだ。  



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