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マンション経営の集金代行と滞納保障について

2015-05-27 コラム・ニュース


 

◆マンション経営とは

●マンション経営、それは投資をすることを目的にマンションの一室を購入することから、マンション経営がスタートされます。 といっても、実際に購入したとしてもお給料や貯金から捻出しても、洋服や雑誌などと違って気軽に購入できる物件ではないのです。 では、どうすればいいのでしょうか?

何のことはないのです。 銀行などといった各種金融機関からローンを組んでから購入すればいい話なのです。 最初のうちはローンの返済が主目的となりますが、実際は家賃収入でローン返済額の殆どを賄う事が出来ますので、毎月の負担はわずかながらの金額での支払い程度ですので、負担額はさほど大きいものではないのです。

●将来の年金不安などといった情勢を背景に、若い世代の方々がマンション経営を始めています。 というのも、将来的な老後において年金が支給されるのかでさえ不安に感じる時代、仮に支給されたとしても不足額を賄える事が出来る、私的年金の役割を果たしてくれるのがマンションんの家賃収入です。

それ以外にも、インフレに影響されることが殆ど無い事や資産形成が出来たり、失業保険などといった各種保険の役割を果たしてくれることです。

●しかしながら、マンション経営とはいえリスクは当然ともなってくるものです。 例えば、購入したマンションの一室に入居者が入ってこなかった場合。 当然ながら家賃収入がなくなるのでマンション経営をする意味がなくなりますし、仮に入居したとしても、家賃の支払いをしたくてもそれが出来なくなるといった、家賃滞納問題が伴い、入居者とのトラブルの原因の一つです。

また、建物そのものにも経年がつきものですので、経年が高ければ高いほど老朽化が伴ってきますし、地震や水害などといった各種自然災害が挙げられます。 マンションを経営する際には、目先のメリットだけでなく、避けて通れなくなるであろうリスクも伴う事があることを念頭に置いて頂ければ幸いです。

◆マンション経営における、集金代行と滞納保障の違い

●マンション経営において、非常に重要なのは集金代行と滞納保障の二つです。 いずれもお金を取り扱う業務ですし、マンションを経営するのに非常に大事なポジションなのです。 まずは、集金代行について説明しましょう。

●そもそも、集金代行は本来の目的である集金や送金、延滞家賃の督促や回収等の金銭面を取り扱う業務のほか、入居者を募集したり契約や更新などの事務手続きを行ったり、引越しなどに伴う退去の立ち合いや修繕の手配などを一手に引き受けるサービスや契約を意味します。

サブリース契約を例に挙げるとするならば、以下の通りです。 ◎不動産管理会社が物件を借り上げる=空室リスクの回避 ◎安定した家賃収入が得られる

対照的に、集金代行契約を挙げてみましょう。 ◎空室リスク=回避不可能 ◎入居家賃(設定家賃)の5%程度を手数料として支払い、残り約95%が家賃収入として入る

●以上、集金代行を紹介しましたが、マンション経営におけるもうひとつ大事なポジションと云えば、滞納保障です。 そもそも、滞納保障とは、賃貸物件の管理委託をした管理会社が、集金代行のオプションとして行う事が出来る制度です。

例えば、入居者が決められた期日までに家賃の支払いを行われなかったとしましょう。 この場合、管理会社が入居者に代わって滞納分の家賃を立て替えの形で支払いをする事が出来ます。 ちなみにこの制度は空室時の家賃保証をしたものでありませんが、賃貸借契約中における滞納家賃の保証したものとなります。  



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