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マンション経営と富裕層~固定資産税

2015-09-26 コラム・ニュース


◆今、注目を集めるマンション経営について

今、家賃という確実な収入が入ってくる、いわゆるマンション経営、すなわちワンルームマンションの運用が脚光を浴びています。たしかにマンション経営は、アパート丸ごと一棟や広めのファミリーマンションと比べたら、はるかに安く手に入りますし、ワンルームマンションは他の投資先よりも有利といえるでしょう。 しかしかといって良い話ばかりではありません。なぜなら、マンション経営とはいわば「部屋貸し業」であり、借主がいて初めて成り立つ稼業だからです。

●月々の振込みを滞らせないためには、身元のたしかな連帯保証人が不可欠ですし、何か問題が起きたら、まず自分がうごかなければなりません。主な借り手である、若者の気持ちをつかむには、臨機応変に内装を変えていく必要がある等々、マンション経営には家賃収入を途絶えさせないための知恵が必要です。

●さらに、入居者を探してくれる賃貸業者とは切っても切れない関係です。賃貸業者との間でもいろいろな問題がおこりがちです。退室時の内装費がやけに高くつく、募集をかけてもなかなか入居者を見つけてくれない、などなど多くの問題が生じます。

●運用利回りは実は「結果」にすぎないのです。このような「人がらみ」の問題を上手に処理し、確実に入居者をつかまえ、しっかりと毎月の家賃を振り込んでもらえるか否かで、利回りはおのずと変わってくるのです。マンション経営において、家賃収入をしっかり確保するということは、「人がらみ」の問題を処理することがすべてと言っても過言ではないのです。

◆富裕層と相続税における固定資産税

相続税は、その対象となる資産を評価するところから始まります。

例えば、100m2の都心タワーマンションを1億円で購入し、賃貸物件として運用している場合、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価し、路線価は時価の約80%、資材価格や人件費など建築コストの積算である固定資産税評価額は時価の40~60%が目安となるため、現金の預貯金や株券に比べると格段に評価額を低くすることができます。

つまり、同じ金額で比較すれば、現預金で資産を持っておくよりも、不動産で持っておいた方が非常に有利だということなのです。

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