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昨今の少子化における、マンション経営~それに生じる空室リスク

2015-08-31 コラム・ニュース


◆少子化問題

●まずは、少子化問題について触れてみましょう。少子化問題を最初に話しておかないと、この話は進みにくいと判断したためです。 我が国のベビーブームは第一次ベビーブーム(昭和22(1947)~24(1949)年*いわゆる団塊世代)と第二次ベビーブーム(昭和46(1971)~49(1974)年*いわゆる団塊ジュニア)が到来して以来、不思議なことに一度も発生していません。

原因はと云うと、第二次ベビーブーム到来以降になりますが、女性の社会進出が目まぐるしくなったことに伴う働く女性(いわゆるキャリアウーマン)の増加によるものです。キャリアウーマンはバブル期を境に増加し、以降その波は収まることはないのが現状で、それが契機になってか結婚が晩婚化してしまうのが現状です。

昔は結婚して家庭を持つのが当たり前のステータスとなりましたが、「今は男性と同じくらい仕事が出来るのよっ!!!」と云う勢いのエネルギーで男性だらけの職場に女性が進出し、男女バランスが保つようになったという現象が起きるくらいです。それ以外にも、昔はどこかのアニメみたいに親子三世代が暮らすのは当たり前の時代であっても、今は核家族化が進み、祖父母と別れて暮らすスタイルが当たり前になってきたのが現状です。

●それ以外にも、人それぞれの価値観が変化していったことも挙げられます。昔は結婚して家庭を持つことがしあわせと云う考えが主流でしたが、今はそれが逆転して自由な時間が欲しい女子が増えてきたのも事実であり、今の日本を象徴する姿なのです。

これらの要因が、結果的に少子化現象を招く発端だったのです。次は、マンション経営との関係を見てみましょう。

◆マンション経営との関係~空室リスク~

●マンション経営の要は入居者と、その入居者から徴収する家賃で成り立っています。その要である入居者がいないと、家賃収入はその時点で途絶えてしまいますし、銀行から融資していただいた不動産ローンを返済している期間中ならば、その分の負担が余計大きくなるのでなおさらです。

しかしながら、前述した少子化問題と反比例していくかのように、マンションそのものが増加するという現象が発生しているのです。少子化が需要ならば、マンションは供給と例えてみましょう。現状的にはそのバランスは崩れ、需要が減少していく半面、供給が過剰していくという現状は問題となっていくのです。

●このように、マンションの貸し手市場はピンチになっていますが、そんな厳しい現実に関係なく需要は伸びていくマンションも存在しています。そのカギとなるのが、リノベーションです。

リノベーションをすると、完成当初は当たり前だった設備も10年たてばそれが通用しなくなり、新しい設備状況が必要となることは避けて通れません。従いまして、リノベーションは大規模なリフォームそのものになりますので、壁紙などの更新や水回りの大規模更新をしていくことが前提となります。そのリフォームをしていくことにより、築年数問わず魅力的なマンションとして保ち続けることは確実ですし、少子化問題の世の中に関係なく、マンション需要が高い秘密なのでしょうね。



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