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マンション経営とその物件価値

2015-08-05 コラム・ニュース


◆ 物件価値とは

● 中古マンションの資産価値とは、「その物件が売り物として、どれだけ価値があるか」ということ。端的に「いくらで売れるか」とも言える。

ちょうど4000万円の中古マンションを買おうと考えているなら、売主の資産であるそのマンションには、現在、少なくとも4000万円の資産価値はある、と言えるだろう。

誰もが「買いたい」と思う物件ならば、価格は上がる。多くの人が挙げる希望条件を、高いレベルで満たす物件ならば「誰もが欲しがるマンション」と言えるだろう。「資産価値の高いマンション」とは、「100人中90人が欲しがるマンション」と考えられる。

「資産価値を保てるマンションを買いたい」と思うならば、どこを気にすればよいのだろうか。

「資産価値を保てる」ということは、人気の高い条件を、長期間に渡り、満たし続けられることを意味する。 「築浅」は、中古マンションへの希望条件によく挙げられるが、時間が経てば当然、その物件は「築浅」ではなくなります。「きれいな物件」「傷んでいない物件」という条件も、時間が経てば満たしづらくなる。

◆ 時間がたっても資産価値を保つ物権

● 資産価値を維持するには、時間が経っても変わらない、または劣化しにくい条件を満たしていることが重要だ。時間が経っても変わりにくく、資産価値を保つものとは何だろうか。

◆ 立地が重要!

●マンションなどの不動産は、その名の通り、動かすことができない財産。設備はあとから足して改善できますが、立地条件は、どんなことがあっても変えられない要素なのだ。

そんな「立地」要素の中でも重要なのがエリア。東京で言えば渋谷区、港区、千代田区のように、地価の高さと資産価値は、ある程度連動する。また、周りに新たにマンションを建てる余地がないエリアや、今後再開発や新線開通が予定されていて今後地価が上がりそうなエリアの物件も、資産価値の維持が期待できる。

エリアに次いで大事なのが、最寄り駅からの距離だ。近ければ良いのは言うまでもないが、不動産のプロが見る指標は、ズバリ徒歩10分!。最寄り駅から徒歩10分以内の物件は、資産価値が下がりにくいと言える。逆に徒歩10分以上の物件、バス便になる物件は価値が下がりやすい。



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