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マンション経営の家賃保証と年数について

2015-05-14 コラム・ニュース


 

◆マンション経営とは

マンション投資を一つとってみましょう。客観的に言うならば「それって、資金が要るんでしょ?」と思われがちです。しかし、年収がある程度あると考えてみましょう。金融機関からのローンが組む事が出来、少額資金で投資をすることが可能です。

毎月支払うローンに関しては、大半を家賃収入からの返済で賄える事が出来ますので、ローンを完済した後は家賃の収入が手元に残り、将来の定年退職後の生活に備えての貯蓄として活用する事が出来ます。したがって、サラリーマンやOLさん、主婦の方もマンション経営をする方が増えてきています。

●将来的なインフレに見舞われたと想定しましょう。その際は現金や預金は目減りする可能性が高いです。しかし、マンション経営の場合は資産価値の大幅下落はありませんので、インフレの影響はまずないといってもいいでしょう。

また、節税効果も期待できます。マンション経営に必要な経費と云えば、登記費用や減価償却費、租税公課や管理費などが挙げられます。これらの経費を赤字計上し、現時点の所得との損益通算することにより確定申告で、所得税の還付を受ける事が出来、住民税も減税することになります(所得税法 第69条による)

◆マンション経営における家賃保証

●マンション経営において、一部では家賃保証という制度があります。ちなみにこの制度は大手のハウスメーカーが設定しています。問題点と云えば、次の通り。

①利益重視の為、建物に対する価格は当然ながら高く設定されている。 ②営業が第一の為、無理な事業計画でも強引に推し進める事がある。 ③効率性重視にウェイトを置いているので、外観等デザインが古く競争力がない。 ④3月(9月)末に完成をすることになるので、無理な突貫工事があり、設計や施工が同一会社で行う事になる為、工事管理のチェックが甘い。 ⑤部材や寸法の規格化=自由度が低い

等が挙げられます。

●家賃保証は管理会社が入居者の管理そのものを委託することで、空き室があるにもかかわらず家賃保証があるのがメリットです。そのため、入居者と直接顔合わせをすることが無いので、大家さんとしての経験が浅い方にとっては、簡単にマンション経営が出来ます。

デメリットは、あくまで家賃のみの保証となることで修繕費や改善費はもちろんのこと、光熱費や共用部の清掃などは自己責任となるわけです。

◆マンション経営に関する、家賃保証とその年数について

●大手のハウスメーカーが設定されている家賃保証制度ですが、年数が長い家賃保証がメインとなっています。その保証金額は長期的に保障されるのかというと、答えは不正解です。

正解は、基本的には二年毎の更新が必要となっています。保証家賃の見直しをする理由は、家賃を保証する側にとってもリスクを伴うことになり、二年間の稼働率及び空室率をベースに再設定するのが保証家賃です。

借地借家法第32条一項(借賃増減請求権)によると、「契約条件に関わらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃額の増減を請求する事が出来る」とあります。

●家賃保証があるといっても、常に同一条件で10年や20年、30年と長期的に契約する事が出来ないので、空室が目立ち始め、その結果満室の維持が困難と判断された場合は、家賃保証の減額があります。

契約の際には、最低保証金額の設定をすることです。満室時の金額を100とした場合、その金額から85%を最低保証金額として設定し、契約書面に記しておきます。 契約書に記入する際には、具体的な金額を記しておくことが大事で、二か月間の免責期間は出来高払いとする、と記しておきます。 二か月間の免責期間は、設定しておきながら契約終了した部屋に関しては免責期間中であっても、家賃の支払いをお願いすることです。



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