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2017年の不動産投資事情を振り返って考察してみる

2017-12-06 コラム・ニュース


マンション投資における金融機関の融資(主に個人向けのアパートローン)姿勢の重要性と現状

マンション投資を行う上で切っても切れないのが、金融機関の融資です。

小さいものでも何百万円、通常は何千万円、場合によっては何億円といった不動産を購入する際、一般的に現金で購入出来る方は少なく、金融機関の融資を利用される方がほとんどかと思われます。

ここ数年はアベノミクス景気や日銀のゼロ金利政策により、各金融機関は新築・中古物件問わず、マンション投資に対する融資をかなり積極的に行っていました。

特にサラリーマン投資家向けのアパートローンは、各金融機関内の融資割合の大部分を占めておりました。

しかし、不動産融資に対する各金融機関の貸出し残高かバブル景気を上回り、ついに日銀が昨年頃より各金融機関へ注意喚起を行い始めました。

今年の3月(各金融機関の期末)までは、融資姿勢に変化がありませんでしたが、4月以降、明らかに各金融機関の融資姿勢が変化しております。

言うまでもなく、日銀からの注意喚起の影響で各金融機関、マンション投資への融資(主にアパートローン)に対して、以前よりもかなり慎重になっています。

具体的に挙げると、年収の制限ができ今までであれば審査が通っていた方が通らなかったり、自己資金の投入額を今まで以上に求めたり(例えば以前は100%融資だったが、今は90%融資になり10%の自己資金投入が必要になった)、または、そもそも金融資産が一定額以上ないと融資審査自体受け付けてくれなかったりと考え方が厳しくなっています。

購入希望の物件審査についても、以前よりもかなり細かく審査をしている印象です。

マンション投資は、不動産価格の高い安い、収支が回るかどうか等の判断も非常に重要ですが、融資を受ける必要性があるのであれば、金融機関の融資姿勢や景気状況の波に上手く乗ることが最も重要だと思われます。

住宅ローン金利の現状

マンション投資において、近年低金利であることが良い影響を及ぼしており、2017年現在でもこれを維持しているばかりか、今後もマンション投資は活況であるといえます。

ところで、低金利であること自体は今後も継続するか否かが案じられるところです。

この金利面についてですが、単に金融機関によって策定されているものではなく、むしろ立法府によっても関係しているといわざるを得ません。

政府としても、不動産に係る市場を好況にしておきたいものですし、経済戦略を謳っていることからしても、マンション投資において活性化を維持しておきたいものと推認されます。

もし、金利が高くなるに至れば、景気を悪化せざるを得なくなる可能性が向上してくるために、今後の金利上昇は考え難いともいえます。

他方、銀行からしてみても、金融機関として安易に金利を上昇させる理由も見つからないことから、今後、少なくとも2018年までは低金利を維持し続けるものと考えられます。

それにマイナス金利を導入しているために、住宅ローンをメインとしていることからすれば、今後マンション投資に係るローンも次第に登場してくるものと推認されます。

さらには、マンション投資において、安定した貸付を実施したいという目論見が如実に見て取られ、一度信用できるものと認められた債務者に対しては、より一層低金利に貸付を行っっているばかりか、結果として住宅ローンに比べても金利が低いこともあり得るようです。

この点については、自己資金があることが前提となっており、自己資金が何らもなければ貸付を行わない銀行もあることを踏まえておきましょう。

リノベーション物件が人気なワケ

2017年末現在、中古か新築であるとを問わず、都心のマンションが高騰してきたためにマンション投資についても好況となっています。

中古市場における物件を購入する意思についても大いに増加しているといえます。

中古マンションの売買については、在庫をはけない問題もあるようです。

これは、されている物件の在庫に相当するのですが、その反面、需要については膨大となっていることから、売却のほうが活性化しているのです。

そのような次第で在庫が膨れ上がっており、品質に見合った物件でなければ、購入に至らないという問題もあるというわけなのです。

これについては、現在の顧客層がインターネットで学習していることによって、知識を得ていることにあるといえます。

また、知識のみならず、データによって相当なマンションを購入したいという意思があるといえるわけです。

さらに、不動産における相場が流通してきたために、買い手がさほど勉強しなくても購入の適否について容易に決定しやすい事情もあるようです。

他方、リノベーション物件についても同様で、新築マンション同様になかなか勉強している顧客が買い手となっている傾向があります。

むしろ、新築物件が高額であるからリノベーション物件を購入しようとしているほどですから、リノベーション物件であるほど、勉強化が多いといえます。

このリノベーション物件における需要は今後もますます拡充する見込みがあると予測できる次第です。

2017年の公示地価を読み解いてマンション投資を考える

今後の不動産動向を予測していく上で公示地価の存在は非常に重要なもので、マンション投資を行う際には一目見ておく必要があります。

毎年国交省から公示地価が発表されますが、2017年の公示地価には注目に値する傾向が見られました。

住宅地の全国平均が前年と比べてプラス0.022%と微増ながらアップし9年ぶりに上昇に転じるという現象が起きました。

東京、大阪、愛知などの3都市圏ではプラス0.5%と4年連続だったという他に、札幌・仙台・広島・福岡の4市がプラス2.8%と大きな上昇に転じています。

つまり人と物が一挙に集まる三大都市圏や地方の中核都市の地価は確実に伸びているという状況なのです。

さらに公示地価を読み解いていくと、東京都心部の地価について面白い傾向が見られました。

住宅価格はプラス3%上昇しているのですが、都心部では伸び率が縮小しているのです。

それに代わって多摩地域の武蔵野市や三鷹市では3%前後の上昇を維持しているのです。

つまりどういうことかというと、東京都心部では不動産価格の上昇がある程度まで行きついてしまい、余った資金が郊外に流れているという現象が起きているのです。

また注目すべきは福岡市の公示地価の数値ではないでしょうか。

住宅地がプラス3.5%に対し商業地がプラス8.5%となっており、全国でも屈指の上昇率を誇っています。

福岡市では人口増加傾向にあり住宅ニーズが旺盛なことに加え、2020年に地下鉄延伸が決定されているなど好材料が多いのも地価を押し上げた要因だといえます。

2017年の公示地価を読み解いていくと、「東京都心部よりも郊外の多摩地域の方が地価上昇率を維持している」「福岡は堅調に地価上昇を実現している」という2つの現象が分かりました。

マンション投資を考えている人はこの現象を頭に入れておくといいのではないでしょうか。



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