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2017年のマンション投資における国内と海外の情勢

2017-12-15 コラム・ニュース


2017年は、マンション投資とも密接に関連する地価が著しく膨大しました。

これは現在も継続しています。

国土交通省によれば、都市部における地価は、商業地であるか住宅街であるとを問わず、4年ないし5年も値上がりが継続しています。

このうち最も顕著なのは銀座で、この数値は、バブル当時よりも高いといわれています。

銀座では、特にオフィスとしての需要が高く、さらに都市部と過疎地域とでは、格差が生じているものといわざるを得ないでしょう。

他方、住宅外であれば、荒川区の地価が目覚ましい急騰を見せていました。

そのほかは、もとから高かったというに留まります。

都心に所在するマンションを購入可能として挙げられる層は、サラリーマンは手に負えないことから、一部の投資家のみとなっています。

そうしたことから、アクセス性に妥協しつつも、比較的郊外に一軒家を建築することも着目されているようです。

地価は少なくとも次期衆議院選までは落ちないとされているという意見もある一方で、すでに高止まりに至っているという見方もあるにはあります。

ただ、2016年も2017年上半期も、さらには現時点でもマンション投資は危険である旨が叫ばれ続けていたのです。

しかし、そのような予想に反して、何らも高止まりであるどころか、軒並み上昇を見せているわけです。

つまり、これから先にマンション投資が落ち込むことが叫ばれているからといって、必ずしもその通りにはならないことは明らかです。

少なくとも、次期衆院選までは、この状況は継続するものとみて間違いないといえるでしょう。

マンション投資における注意点とポイント

マンション投資を検討している人やマンション投資をしている人の多くがマンション投資に係る知識を得ていることから、どのような物件を購入すべきかについて、相当詳細な知識を得ているといえます。

新築で、かつ駅へのアクセスが便利、それでいて利回りの高い物件というものが投資価値の高い物件です。

しかし、どのような人であっても、条件の良い物件を購入したいものですし、入手できる範囲内でとなると、そうそう条件を満たしたものは見つからないといえます。

そこで、重要なポイントであるのが、物件を購入した後でどのように維持していくかということを念頭においておくことです。

どのように維持しておけばいいかが判明すれば、どの物件を購入すべきなのか、どの物件が自己に適しているのかが明らかになってくるといえるのです。

一見して利回りの高い物件にとらわれることもなくなるといえます。

具体的に解説していくと、とにかく安定性を求めるのであれば、購入価格や利回りについては、ある程度妥協しつつ、譲れない条件としては、利便性を重視してみる、他方、ちょっと稼ぎで良いというのであればワンルーム区分を、リノベーションを行う予定であれば築年数を落とし所にするなどといった感じです。

このように自己の方針を定めてから、購入を検討することがマンション投資の成功の秘訣といえるのです。

マンション投資といっても、何ら特別なことではなく、通常の企業を経営するのと変わりないことです。

資金調達から仕入れや売上、それに資金調達で融資をした際には返済などといったように、諸々の事項について判断しなければならないのです。

マンション経営の方針を明確化することが成功への近道

2017年現在は、マンション投資の世界をさらに安全かつ健全にしていく段階ではあるものの、盤石となってきつつあるといえます。

マンション投資に際しては、物件の購入が最重要であるかのように主張する人も少なくはありません。

それもそのはず、大金をはたいてマンションなどを購入するわけですから、その気持もよく分かります。

しかし、マンション投資において最も重要なものは、経営の維持にあるといえるのです。

マンション投資とは、購入してそれでおしまいというわけではなく、その後の経営の維持に際しても手腕が試されてくるのです。知識や見識についてもあるに越したことはありません。

良い物件さえ購入してしまえば、マンション投資は勝ったも同然という考え方は、特に初心者に顕著といえます。

しかし、現実としては、マンション投資における物件購入は、さほど重要なものではないのです。

当初に検討すべきことは、経営についてといえます。マンション投資をするに至った経緯というのは、人によって多種多様です。

その次に思考すべきことは、買っておしまいというのではなく、どのような経営方針で進捗させていくかに尽きるわけです。

そして、当初から経営方針を綿密に策定しておけば、どのような物件の購入をなすべきか、どこに建てるかなどといった要件が、より適切なものに変わってくるのです。

どのような人間であろうともハイスペックな物件は所有したいものです。

しかし、いずれの条件をも満たすものなどはそうそう存在しません。

ところが経営方針を明確化することによって、自己に適した物件が選択可能となるのです。

2017年の海外マンション投資の情勢について

アベノミクスが始まって以来不動産価格は年々上昇を続けており、2017年9月期の首都圏新築マンション販売価格が平均5823万円と約6000万円に到達する勢いです。

新規にマンション投資を考えている人にとっては、なかなか参入しづらい状況だともいえるでしょう。

そういう方は海外不動産市場へと目を向けてみるのも一つの手ではないでしょうか。

海外といってもニューヨークやロンドンといった大手市場ではなく、これから伸びていきそうな新興市場へ投資することで少額で利益を狙っていくことが可能となります。

不動産の新興市場として将来性が豊かだと考えられているのは東南アジアの市場です。

東南アジアは人口や投資環境改善によって目覚ましい経済発展が予想されているのです。

例としてマレーシアやベトナムの現状を見てみましょう。

2017年度にはマレーシアはGDP成長率4%台後半をキープして安定成長を遂げており、ベトナムも同様に7%の経済成長率をキープしています。

さらにこの2つの国は20代や30代の人口が多く、これからの働き手に困らないという環境なのです。国の経済が成長すればその分不動産市場も伸長していく可能性が高いのです。

さらにマレーシアではビジョン2020という2020年に先進国入りするため、経済成長を促していく投資環境の整備を実施しておりマンション投資が行いやすい環境となる可能性があります。

このように海外不動産市場は年々整備されてきており投資しやすい環境となりつつあります。日本国内の不動産に手を出しづらいという方は、海外不動産へと目を向けてみるのもいいのではないでしょうか。

中国のマンション投資のトレンドと傾向

中国の11月のマンション投資の伸び率は昨年対比7.5パーセントでした。

これは10月の伸び率、7.8パーセントと比較すると僅かに伸び率が鈍化したと見られています。

これは中国のマンション投資に対する規制強化のためと、また銀行住宅ローンの利率アップによる、その結果、伸び率は鈍化していると見られています。

尚、床面積ベースで着工については昨年比、6.9パーセント増加で、これは先月の5.6パーセントの増加と比較して加速しています。

また、不動産販売については、昨年比7.9パーセントアップ、こちらは10月の伸び率、8.2パーセントと比較すると鈍化しています。

販売については昨年対比で下がっていますけど、着工ベースでは昨年対比で上昇していますので、この変化が今度どのような動きを示すかは注意してみていく必要があるようです。

【2018年は『苦渋の年』】

2017年の中国のマンション投資は昨年の伸び率と比較しても鈍化、停滞傾向にあるようです。

これは中国の都市部各地で公害問題やその他の問題により建築を抑制する動きがあるからで、今までのような自由な開発は減りつつあるようです。

尚、未だに投資、供給に対する関心は強く、新規不動産の供給はまだ続くとみられています。

しかし、金利圧力から不動産購入の動きが鈍化しているのから鑑みるに、過供給による不動産価格の低落、低落による資金ショートの可能性があり、「中国の不動産バブルの崩壊」の可能性についての不安が存在しています。

尚、1級都市については抑制の方向に動いていますが、2級、3級の都市については、まだ開発の途中であり、公害の問題についても少ないことから、今後は2級、3級都市部でのマンション投資の可能性が見られています



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