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東京とニューヨークの不動産事情を比較

2017-11-29 コラム・ニュース


空前の低金利による影響で、不動産の購買意欲が高まり、現在不動産価格は右肩上がりを続けています。

そして、この低金利の恩恵にあずかっているマンション投資家も多く存在しています。

しかし、不動産価格が上昇した反面、利回りは低下してしまいます。

融資の審査も以前より厳しくなったという印象を受けます。

低金利にはメリットとデメリットがあるのです。

「利回り10%以上」、「築10年以内」の条件で首都圏の物件を検索してみてもヒットする物件は少なくなってきました。

マンション投資を取り巻く環境が変わりつつある現在、希望の条件を100%満たしてくれる物件を見つけるのは不可能です。

つまり、このような状況下で収益物件を購入しようとするのであれば、何かを妥協しなければなりません

不動産価格が高騰する現在だからこそ、悪条件の物件に活路を見いだせるのです。

入居者が求めるニーズはエリアによって異なります。何を優先して何を妥協すべきかしっかりと考えることが重要です。

また、多くの人が電車を利用する都会では、入居者にとって最寄り駅からの距離は重要なポイントです。

しかしその一方で、車を多用する地方では、必ずしも駅近である必要はありません。

そして、購入価格を低く抑えられる分、高利回り物件を狙えるのが地方物件の特長です。

都市部でも地方でも築年数の優先度はあまり高くはありません。

築年数の優先度を上げると、エリアに関係なく利回りは必然的に低下してしまい、あまり儲からない物件になってしまうことが要因として考えられます。

もちろん、築浅に魅力を感じて入居を決める人もいることでしょう。

しかしそれは、お洒落な外観であったり、家賃がリーズナブルであったり、他の要素も絡んでいます。

つまり、築年数は入居者が求める最優先条件にはなり得ないケースが多いです。

投資物件を検索する際に築年数を重視する必要がないと言われているのは、そのためです。

これまでは対象から外していたような物件への投資を検討してみることもこれからのマンション投資にはおすすめです。

例えば、入居率の低い物件などは、投資家から敬遠されそうな物件ですが、安値で販売される傾向があるうえ、値引き交渉を有利に進められる可能性もあり、高い利回りが期待できるケースなどもあります。

ニューヨークにおける不動産事情

トランプ政権発足以降、米国では株価とともに不動産価格の堅調な上昇が続いています。

特にニューヨーク、マンハッタンの上昇率は高く、リーマンショック以降、2012年からは右肩上がりの高値更新が続いています。

また、日本でのマンション投資事業に限界を感じて、海外でのマンション投資に活路を見出す昨今、米国本土でのマンション投資も選択肢の一つと考えている投資家が増えています。

政権発足後の不動産市況と経済界の評価

アメリカの大統領は常に世界中の耳目を集めています。

トランプは個性的なキャラクターの持ち主で「いったい世界はどうなってしまうのか?」と不安に思った人は少なからずいたのではないでしょうか。

しかし、衝撃的な選挙の結果から1年、トランプ政権は支持率の低下やドル下落などのリスクは抱えているものの、様々な規制緩和によって株価は上昇、経済界においては概ね好意的に受けとられているようです。

特に建築業界、不動産業界においては大規模な規制緩和や投資が行われる期待感によって、選挙後すぐに株価が上昇しました。

改めてマンハッタンに降り立って見ると、建築中のビルディング、建築予定地区が非常に多いことに驚くはずです。

ニューヨークは現在、空前の建築ブームが起きています。

現地では「とにかくニューヨークの賃貸料金は上がる一方」と言われています。

実際に賃貸物件の供給に対して需要が過多の傾向が続き、それは投資物件価格の上昇にもつながっているのです。

「ハドソンヤード」の出現により変わる風景

供給不足・需要過多の傾向は今後も続くと見られていて、これらが周囲の地域の賃貸料金の高騰に繋がっています。

そんな中、マンハッタンでは民間における米国史上最大規模の開発となる「ハドソンヤード」再開発プロジェクトが進んでいます。

2012年から始まり、完成は2024年となるこの大型開発事業は、総事業費200億ドル、28エーカーの広大な地域に及んでいます。

このオフィスビル群、コンドミニアムが全て完成すれば、ニューヨークの人の流れが大きく変わるのは間違いありません。

5棟のオフィスビル、5000室を超える住宅棟、ホテル、ショップなどが建ち並ぶ、その区画の周りにも工事建設が始まっています。

その波及効果は非常に大きくなることが予想されています。

ホテル・大学の新設による需要増が続くニューヨーク

ニューヨークを取り巻く環境の変化は他にも様々です。

ビジネス・観光客の増加に応えるために、目抜き通りのブロードウェイには次々と新規開業のホテルが建ち並び、この先もいくつもの大型ホテルの開業が予定されています。

供給する側から見ると、すでに需要の集中するマンハッタン島内では価格が高騰してしまったため、ブルックリンやクイーンズ、ロングアイランドなど周辺地域の物件に注目が集まっています。

それでも条件の良いものからすぐに決まっていくというから、ニューヨークの不動産人気は確かなものであると言えるでしょう。

ニューヨークの不動産価値はなぜ下がらないのか

米国は先進国の中でも数少ない、移民が支える人口増が続く国であり、賃貸需要は年々増えています。

また、ニューヨークは多くの投資家により不動産市場が支えられているため、国内景気や自宅購入者の動向による影響を受けにくい傾向があります。

一時は多くの日本企業がニューヨークの不動産を所持していましたが、近年では中国や中東諸国の企業が購入しています。

世界中の富裕層がこの地に不動産を所有しているのです。

加えて、ニューヨークでは中古物件の価値が下がりにくい傾向があります。

中古のマンション物件でも長期的に見ると価格は上昇傾向にあり、リノベーション物件などの重要も高まっています。

またニューヨークの特徴として、減価償却も建物8割、土地2割であり、日本とは反対に建物の価値が高い、というのがありです。

27.5年の均等償却が可能になり、日本からの直接投資であれば、損益通算によって大幅な節税が出来るのもアメリカのマンション投資の大きな魅力に繋がっていると言えるでしょう。



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