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都内億ション販売が株高で過去最多を更新

2017-11-20 コラム・ニュース


日経平均がバブル崩壊後の戻り高値を更新している昨今。

株高の資産効果で都内での「億ション」販売が急増しています。

その数はなんとは安倍晋三政権発足前の3倍以上に膨らんでいます。

先の総選挙後も超低金利政策の継続が見込まれ、今年の億ション販売がさらに昨年を上回り、過去最高となることが予想されています。

株式や不動産などの資産価格が上昇しているのは、安倍政権下で日本銀行が異次元金融緩和に踏み切り、潤沢なマネーが流入しているためで、10月の総選挙で与党の自民・公明両党が大勝したのを受け、安倍首相は1日の記者会見で、来年4月に任期満了となる日銀の黒田東彦総裁の手腕を信頼していると表明しました。

市場では黒田総裁続投の可能性は高いとして、超低金利政策の継続を見込んでいる方が多いようです。

新築の億ションも今年は増加しており、不動産経済研究所のまとめでは、首都圏(東京、神奈川、千葉、埼玉)の発売戸数は1-9月は前年同期比36%増の1290戸で、16年(1-12月)の前年比25%減から増加に転じました。

新築マンションは用地取得から完成まで数年かかるため株価上昇がすぐに発売に影響することはないとされていますが、高額の新築マンションプロジェクトの動きが活発になってきて、高値でも売れるので再び高額物件の供給が増えている傾向にあります。

首都圏での新築億ションの過去最多は1990年の3079戸でした。

一方、同機構によると、16年の4000万-5000万円の価格帯の中古マンションの都内での成約件数は12年比では6割増にとどまっています。

利回りが高い違法物件に注意

利回りが高い物件、低い物件があるが、どうせ買うなら高い物件が良いですよね。

しかし、一方で「不動産に掘り出し物はない」という意見もあります。

つまり「利回りが高い物件にはそれなりの理由がある」ということ。

マンション投資を始めて関西の物件の購入を検討していると、関西の物件は違法建築ばかりであるという話を聞くことがあります。

はたしてこれは本当なのでしょうか。

結論から言うと「当たらずといえども遠からず」。

そしてこの場合の違法というのは建築基準法違反という意味で、少し詳しい解説が必要になります。

都市計画法では12の用途地域が定められています。

そしてこの用途地域別に、建ぺい率、容積率の制限が定められており、建築基準法でこの建ぺい率、容積率の制限を上回る建物を建築してはいけないことになっています。

つまりここで言う違法建築とは、建ぺい率オーバー、容積率オーバーの建物のことです。

ではなぜ関西の物件は違法建築が多いのでしょうか。

建ぺい率、容積率オーバーの建物を建てるということは、それだけ建築面積が増えるので、部屋数や一部屋当たりの面積も大きくなり、収益力は上がります。

少ない土地で収益をより上げようと思えば、土地一杯に建物を建てるか、高層の建物を建てるかしかないわけで、これは経済合理性にかなっています。

自分が検討している物件が違法建築なのか、適法物件なのかを見分けるのが、物件概要書に書いている「検査済証有り」という記述で、「検査済証」とは、建築基準法第7条第5項の規定に基づく「検査済証」のことで、その建築物及び敷地が建築基準関連規定に適合していることを証する書類のことです。

以前は都道府県又は市町村の建築主事が発行していましたが、最近では民間の指定確認検査機関が発行しています。

建物を建築するといわゆる「竣工検査」を受け、それをクリアするとこの「検査済証」が発行されます。 「

検査済証」があるということは、建築基準法等に適合した建物であるということになるのです。

それから「検査済証」とは似て非なるものに「確認済証」があります。

建物を建築しようとする場合、建築主は建築確認申請書を指定確認検査機関等に提出しますが、検査機関等は書類上で建築しようとする建物が建築基準法等に違反していないか(ひと昔前、耐震偽装で問題になった構造計算書もこの段階で提出する)を審査し、問題がなければ「確認済証」を交付します。

これでその建物の建築ができるようになります。

つまり「確認済証」というのは、建築前の書類審査に合格したことを証明する書類であり、完成した建物が適法な建築物であることを証明するものではないのです。

「確認済証」はあるが「検査済証」が無いとはどういうことか。

これは建築確認申請時には駐車場であった場所を建築時には住居部分にしてしまった場合などが該当します(駐車場による容積率制限の緩和の規定が建築基準法にある)。

違法建築と言ってもほとんどがこういうパターンで、建物の構造自体に問題があるというわけではありません。

ところが、違法建築物件には一般マンション投資家にとって致命的な問題があります。

違法建築物件には基本的に銀行融資が付かないと言われています。では、融資が付かないにも拘らず、これだけ物件が流通しているのはなぜなのか。

それは、ノンバンクで融資が付いたり、一部金融機関では個人属性を重視するため違法建築でも融資する場合もあるから。

違法物件はかなり高い利回りで売りに出ているが、裏を返せば利回りを高くしないと売れないということでもあります。

また、融資で苦労するのは目に見えていますし、たまたま融資がうまく付いて購入できたとしても、今度は出口で苦労することが目に見えています。

自分が売ろうとしても、その時購入しようとする人が同じように融資で苦労するからです。

もちろん、これらの話は投資家としてのステージが上がってくれば一考の余地はあるかもしれません。



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