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2020年オリンピックまでの不動産投資の展望

2017-12-08 コラム・ニュース


銀行がマンション投資に対して積極的である理由は、お金があること以外には、事業性資金における融資をしてしまえば、担保に係るものが生じないことが顕著であることを理由としています。

よって、マンション投資であれば、購入した物件がそのまま担保となりますから、銀行としてはマンション投資を行う投資家に対して融資が行いやすいのです。

これまでの動向を見る限り、マンション投資に対する融資が顕著であったことから、物件の価格が高騰しているようです。

そもそもこのマンション投資が隆盛を極めている享受は、現政権のもとで行われた結果であるために、衆議院選が行われる2018年末までは少なくとも継続していくものと考えられます。

この点、現政権がこのまま維持されていくのであれば、このような状況が、それから3年間も延長していくことに期待ができます。

もし上手くいくのであれば、利回りが維持されつつも物件の価値が上がっていくことが予想されます。

ただ、現政権が変更ともなれば、マイナス金利などにつき白紙にされかねないこととなるために、マンション投資における融資がなされなくなるかも知れません。銀行に金が入ってこなくなるからです。

このような事態に陥れば、マンション投資に際して融資を受けることが困難となるためにサラリーマン投資家としては手痛いといえます。

このことを踏まえれば、決断すべきなのは2018年末までにはマンション投資の購入といえるでしょう。

投資というものは時流に照らして上下してくるもので、マンション投資といえど例外ではなく、一つの目安としてみることをおすすめします。

日銀の策定とマンション投資の関連性

マンション投資における物件の費用と、銀行の融資とでは何らの関係性もないように思われる人もいることでしょうが、そうではなく却って大きく左右されているのが事実です。

銀行がマンション投資に際して、借入を許諾することにより、投資家が物件に手を出しやすくなるからです。

マンション投資に対して多数の投資家が対象となる不動産を購入すれば、物件の価格はあがる一方です。この点からどのようなことがいえるかというと、利回りが減少してくるともいえます。

2017年時点では、銀行からマンション投資に対する融資が顕著であることから、さらに高騰しているような状況にあります。

マンション投資において密接な関連性を有する物件の価格は、日銀が左右しているのです。

この日銀の総裁を決定しているのが内閣なのです。このことからすれば、内閣が現在の銀行における融資状況を作出しているものともいえるかも知れません。

現在の政府が金融緩和を策定し、これにより日銀が傘下の銀行に対して大金を投じることにより、よりマンション投資に対して融資を行いやすく出来るという次第なのです。

現政権のもとでは、物価上昇によって金の回りをよくしていき、景気回復に務めているものといえます。

そのような意思のもとで、日銀から銀行に対して大金を投じるように策定しているものといえるでしょう。

マイナス金利については、このような策定のうちのほんの一部なのです。

そのような策定の恩恵のために、銀行には余剰にお金があることから、マンション投資に対して融資を行いやすいのです。

海外よりも日本マンション投資が盛んな理由

マンション投資における、都市部での再開発について述べれば、建築に係る人材や建築材料などの準備について懸念されているようですが、東京五輪による恩恵が収まった段階であっても、ホテルの再築や日本橋における再開発などの需要が諸々の形で、供与されていくものと考えられます。

さらには、日本のみならず、アジア諸国に居住する投資家も日本のこうした都市部におけるマンション投資に対して意欲があるものとされているようです。

日本よりも外国のほうが投資に活発である事情には、日本の賃貸住宅での賃料滞納の割合が低いことにあるとされています。

そのために、諸外国の投資家からすれば、日本の物件が美味しく見えるわけなのです。

このような趨勢に便乗してみれば、物件の価格は値崩れしないものとも考えることができます。

マンション投資における勢いそのものは、世界的な災害ないし大きな紛争が起こらない限り、これまで同様に活況を見せ続けるでしょう。

物件の購入意欲や、物件の在庫、そして、金利面に至っても従前どおりに継続していくと思われます。

無論のこと、物件に係る事情に照らして物件の価値が決まってくることも今までどおりでしょうが、今後は適正な価格に落ちついてくる余地が生じることに期待できるともいえます。

他方で、新築物件についても、衰える余地を見せないために、資材や人材にかかってくる費用面についてどのような動きを見せるかにも注目しておきたいものです。

また、リノベーションに至っても、適切な価格をもって提供していくことが肝要といえるでしょう。

2020年東京オリンピック相場とマンション投資のタイミングについて

アベノミクスや日銀のゼロ金利政策により、首都圏を中心に不動産価格は上昇傾向にありました。

巷では、2020年開催予定の東京オリンピックに向けて不動産価格は上昇すると言われておりましたが、ここに来て首都圏を中心に不動産価格の高止まりが起きています。

マンション投資において、投資理由は様々ですが、原則的には安い相場で購入したいのが皆様の本音です。

そう言った意味では、現在の不動産市況では投資をし難いのが実情です。

では、どのタイミングでマンション投資を始める又は、再開すれば良いのでしょうか?

今回起きている不動産価格上昇では、過去に起きたサブプライムローン問題、リーマンショックの様な急激に大幅な相場下落が起き難いのではないかと考えられております。

理由としては、リーマンショック時は各不動産会社が転売を目的に不動産を短期の資金調達(融資)で購入しておりました。この短期融資と言うのがポイントです。

しかし、現在は各不動産会社、リーマンショック時の反省から長期の融資を組んで不動産を購入していることが多く、景気低迷、相場下落があって売却が出来なくても、最悪は所有し続け賃貸収入を得ることが出来る為、大幅に価格を下げて売り切りする不動産会社が少ないのではないかと思われます。 その為、大幅な相場下落が考え難いのです。

但し、一部の不動産は投げ売りされる可能性もある為、そこは狙い目になります。

時期としては、東京オリンピック前〜東京オリンピック後だと考えられますので、今から市況の変動を注視して行く必要があります。



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