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裁判官による不動産投資は最高裁で認められず

2017-11-08 コラム・ニュース


最高裁は夫婦で賃貸アパートを新築し、アパート経営による賃料収入を得ようと許可を求めた男性裁判官に対し、11月1日までに「不許可」とする裁決をしていたことがわかりました。

賃料収入が年間約1100万円に上り、「最も公正かつ廉潔であることが求められる裁判官には認められない」との判断で、裁決は10日25付です。

裁判官は裁判所法第52条により、最高裁の許可を受けなければ兼業は出来ません。

この裁判官は、裁決に先立つ2016年、兼業許可申請をしたものの不許可となっていました。

そのため、外部委員会に不服を申し立てたものの、17年9月の答申で同委員会が最高裁の判断を支持したため、最高裁は改めて今回の裁決で不許可としました。

しかし、裁判官を除けば、国家公務員の兼業大家さんは大勢らっしゃいます。

同じ国家公務員でも裁判官以外の兼業は問題ないのでしょうか。

これには、裁判官という特殊な職業についてまず知る必要があります。

基本的事項として、裁判官は内閣が任命する特別職の国家公務員であり、公務員試験を経ている一般職の公務員とは区別されます。

そして一般職の公務員でも国家公務員法第104条により、所属庁の長の許可がなければ兼業は出来ません。

この許可がされる要件が以下になります。

◆ 自営に該当する基準及び承認基準

一定の規模以上の不動産等賃貸や太陽光電気の販売、農業等は、自営に該当しますが、所轄庁の長等の承認を得た場合には行うことができます。

◆ 不動産等賃貸について

【自営に該当する基準】

イ 独立家屋の賃貸の場合     ・・・ 賃貸件数 5棟以上

ロ アパートなどの賃貸の場合   ・・・ 賃貸件数10室以上

ハ 土地の賃貸の場合       ・・・ 契約件数10件以上

二 駐車場の賃貸の場合      ・・・ 駐車台数10台以上

ホ 賃貸料収入が年額500万円以上     等

【承認基準】

①職員の官職と当該兼業との間に特別な利害関係の発生の恐れがないこと、

②兼業に係る業務を事業者に委ねることなどにより、職務遂行に支障が生じないことが明らかであること、

③公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じないこと

言いかえれば、「自営」に該当する不動産賃貸業は、承認を得た場合には行うことができるということになります。

さらに、「自営」に該当しない小規模なマンション投資は承認を受けなくてもいい、となっています。

次に「自営」に該当する基準は、不動産所得の事業的規模判定の形式基準である「5棟10室基準」と同じであることに加え、「賃貸料収入が年額500万円以上」であることと記載されています。

つまり、所得税の申告では事業的規模と認められない場合でも、「自営」に該当し、承認が必要になるケースもあります。

次に承認基準の方では、職務に関係のある者との間に特別な利害関係がある場合は当然として、物件の管理を第三者(親族を含む)に委ねることが必要となっています。

簡単に言うと自主管理はNG!ということです。

国家公務員には「職務専念義務」(国家公務員法第101条)があるため、自主管理などしていては本業に支障をきたす恐れがあるためです。

これらを鑑みると、人事院規則では、規模が大きくなっても、職務遂行に支障がなく、公務の公正性及び信頼性の確保に支障がない等承認基準さえ満たしていれば、兼業は可能ということも言えます。

つまり、一般職の国家公務員は、許可を受けて不動産賃貸業を行っているのであり全く問題はないことになります。

しかし、裁判官というのは先述した通り「特別職」の国家公務員です。

そしてこの「特別職」の国家公務員は、国家公務員法や人事院規則の規定が直接に及ぶことはありません。

この裁判官は「裁判所法」の兼業禁止規定により、アパート経営が「不許可」という判決になったのです。

付け加えると、裁判所法の兼業禁止規定の運用には、明文化された規定はありませんが、最高裁はこれまですべての申請に対して兼業を許可してきた歴史があります。

ただし、これまで許可したものについては、すべて相続か転勤に伴うリロケーションで、今回のように12室もあるような規模が大きいものはありませんでした。

今回の事案では、12室のアパートを建て、見込み年収は1100万円でしたので、フルローンで建物を建築したとして利回りはおよそ8.46パーセントになります。

高利回りの点や裁判官である点などを総合的に見てみても、マンション投資家としてはなんとも言えないニュースではないでしょうか。



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