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消費税増税によるマンション投資への影響とは

2017-11-30 コラム・ニュース


マンション投資と増税について知るうえで、まず3年前まで遡って話をしなければなりません。

2014年の11月17日に発表された実質国内総生産(GDP)成長率は、市場予想に反し、まさかの2四半期連続マイナス成長に陥りました。

この日、日経平均株価は前日比500円を超える下げとなり、今年2番目の下げ幅になるなど荒れました。

2四半期連続でマイナス成長というのは、一般的にはリセッション、つまり景気後退局面に入ったと考えられます。

これを受けて、安倍首相は2015年10月に実施予定だった消費税増税を1年半延期し、2017年4月に10%への増税を目指しています。

そして、その際は「景気条項」を設けないという考えを示し、同時に衆議院解散総選挙を行うと発表しました。

消費税増税はあくまで延期であって撤回ではない、ということです。

そこで今回は、消費税増税がマンション投資に与える影響について解説していきます。

消費税増税すると賃料は上がるのか、下がるのか

居住用、いわゆるレジデンス物件の賃料や管理費・共益費等には消費税が課されることはありません。

そのため、消費税が増税されたところで、入居者が支払う賃料に変化はありません。

※駐車場には消費税が課されるケースがあります。

しかし、消費税増税によって賃料以外の物価は上昇します。

それでも現在のように給料が伸びない状況が続くと、節約志向が高まり、家計消費が減ることになります。

先日発表された2014年7〜9月期GDP(実質GDP季節調整値実額)を細かく見ると、GDPが全体で前年同月比5.7兆円減少した中、家計消費が8.4兆円も減少していることが分かります。

つまり、今回のGDPショックは、家計消費が大きく落ち込んだことによってもたらされた結果といえるでしょう。

家計の節約を考えるとき、固定費を減らそうとするのは自然のなりゆきと言えます。

賃貸の入居者は、より安い賃料を求めて転居してしまうかもしれません。

この動きが連鎖的に起きると、全体として賃料に下げ圧力がかかることになります。

さらに、消費税というのは低所得者ほど税負担が大きい「逆進性」があると言われている税金です。

家計の苦しい低所得者は、より低い家賃を求める。転居するのではなく、家賃の減額交渉を求めてくるかもしれません。

いずれにせよ、低所得者向けの物件ほど、賃料下げ圧力が強まる可能性があります。

また、不動産オーナー視点で考えると、仮に家賃が変わらなかったとしても、物件管理を委託している場合の委託手数料の消費税や、修繕工事にかかる消費税は負担増になるので、その分、キャッシュフローが悪化することにも注意が必要と言えます。

景気の悪化と賃料の関係

一般的に、賃料の変化は景気の変化よりも遅れてくると言われています。

景気の局面が変化したのを実感し、それから賃貸物件の解約申し込みをするので、数ヶ月のタイムラグが生じるのです。

すでに2014年4月から景気後退しているので、これから空室率の悪化、賃料の低下が見られる可能性が高いのです。

後退局面が長引くほど、賃料の下げ幅が大きくなり、下がる期間も長くなる。逆に、効果的な景気対策が実施され、短期間で回復すれば影響は軽く済みます。

また、賃料は需給バランスで決まります。

先ほどの景気による賃料の増減は、あくまで一般論です。

賃料を決めるもう一つの重要な尺度は、需給バランスです。

例えば、ワンルームばかり供給されている立地で、ファミリータイプの供給が少ないのであれば、希少性があるので賃料は変わらないでしょう。

つまり、景気が悪いから賃料が下がるというよりは、マーケットのニーズに合わないから賃料が下がるという図式になるのです。

しかし突然、大量の新築物件が供給されたら、一気に需給バランスが崩れてしまうことになります。

賃貸物件の供給が増える、つまり賃貸マンション・アパートが新築される件数が増えるかどうかで、エリアの需給バランスが変化します。

さて、投資物件の価格は上がるのか?

消費税増税によって、中古の投資物件の流通価格は上がるかどうかは増税の有無よりも、景気が上向くか失速するかにかかっています。

一般的に、景気が上向くと金融機関の貸出態度も上向き、投資資金が流入しやすい状況になるので、価格は上昇します。

一方、景気が失速し、金融機関の貸出態度が悪化すると、投資資金が回ってこないので、価格は下落します。

そして日銀によるさらなる量的・質的金融緩和(QQE)が発表されたことで、金融機関は融資先、投資先を積極的に見つけなければなくなりました。

安全資産とされる国債を日銀が買い占めてしまうためで、金融機関は資金を積極運用しなければならないので、運用対象の一つとして不動産向けの融資が増え、物件価格が上昇する可能性が高くなります。

今後は、増税延期を決定したとはいえ、景気の腰折れ懸念や、所得が増えるかどうかに注目し、賃料収入アップが見込めるかを見極めていく必要があります。

過去、消費増税前の住宅購入状況とは

消費税は1989年4月に導入されました。

当時の税率は3%。1997年4月に5%、2014年4月に8%と、段階的に引き上げられてきました。

国土交通省が公表している着工数の統計を見ると、3%の消費税導入前と税率5%引上げ前に着工数は大幅に増加し、その後、反動と思われる減少があったことがわかります。

また、税率5%引上げ前の時には及ばないものの、8%への引上げ前にも着工数の伸びが確認できました。

そして肝心の住宅価格はどうだったのでしょうか。

不動産経済研究所が発表した2005~2014年の全国のマンション価格推移を分析した結果、消費税率8%が実施される1年前の2013年ごろから価格上昇の傾向が見られ、マンションの平均分譲価格が全国平均で4,174万円となっていたことが分かりました。

2012年の平均価格は3,824万円です。増税前の駆け込み需要で1割近くも価格は上昇しました。

特に顕著だったのは2013年9月です。

不動産経済研究所の「首都圏マンション市場動向2013年のまとめ」によると、2013年9月は販売戸数5,970戸、契約戸数4,988戸、契約率83.6%と驚異的な数字を記録しています。

この理由として考えられるのが「消費税率引上げに伴う住宅に関する経過措置」です。

消費税率8%を実施する際、政府は消費税率引き上げによる住宅取得者の負担を緩和するため、2013年9月30日までに契約した住宅については旧税率を適用させるという措置を設けました。

購入予定者の多くがこの制度を活用しようと、利用期限までに契約を急いだと考えられます。

消費増税8%後、住宅購入状況はどうなった?

不動産経済研究所による全国のマンション価格推移などから、消費増税8%後の住宅購入状況を見てみると、増税前の駆け込み需要の反動で、2014年の全国マンション販売戸数は2013年よりも2割減少し、8万3,000台となり契約率も悪化しました。

その一方で、販売価格は全国平均で4,306万円と、2013年より100万円以上も上昇しています。

消費税が5%に引き上げられた1997年は金融情勢が非常に不安定な年で、バブル崩壊後の地価下落で住宅価格が下がり続けていたことを考えれば、消費増税5%と8%の時では真逆の現象が起きていたことが分かります。

駆け込み需要の反動減を受けながらも、消費税率8%引上げ後に全国のマンション価格が上昇した理由は、アベノミクスによる金融緩和と円高の是正により、物価上昇率がプラスに転じて建築資材価格が上昇、また、人手不足による人件費の高騰が原因と考えられます。

特に金融緩和による投資の活性化、公共投資によるインフラ拡充などの影響を受けやすい首都圏のマンション価格は上昇が続き、消費マインドの低迷が深刻化しています。

消費増税10%による住宅取得の駆け込み及び反動減が起こるのはいつから?

19年10月に予定通り消費増税10%が実施された場合、消費税率8%への引上げ時と同様、住宅ローン減税の拡充や「すまい給付金」、「消費税率引上げに伴う住宅に関する経過措置」が適用される可能性は高いでしょう。

その場合、同措置の適用条件は2019年3月31日までに契約、または2019年9月30日までに引き渡し完了となるとみられており、首都圏のマンション市場などでは、2019年3月に向けて販売価格および契約率が徐々に高まっていくと思われます。

消費税率8%引き上げ時には、約1年前から駆け込み需要と見られる現象がありましたので、おそらく2018年の夏のボーナス時期ぐらいから、何らかの動きが見られるかもしれません。

ただし、不動産経済研究所の「首都圏マンション市場動向2016年(上半期)」によれば、6月の首都圏のマンション契約率は7割を切っています。また、首都圏の建売住宅の契約率は5月3割台、6月5割台と、少し元気のない状況が続いています。

首都圏のマンション価格はここ2ヵ月ほどで下がってきていますが、消費マインドを回復させるまでには至っていません。それにはまだもう少し時間が必要と思われます。

中古市場は消費税の影響を受けにくい

最近、注目を集めているのが消費増税の影響を受けにくいとされる中古マンション市場です。

売主が個人である中古住宅は、消費税が不要なうえに新築物件より価格が安いので、若者を中心に需要が高まってきています。

購入した中古住宅をリノベーションして、自分の好みの内装や設備に入れ替えるのが人気で、中古マンションの価格も上昇の兆しを見せています。

今後の不動産市場を見る上で、中古市場の動向には注意しておく必要がありそうです。

さて、今回は消費増税をめぐる不動産市場の動向について、過去を振り返り、将来を予測してみました。

恐らく、増税前の駆け込み需要はあるでしょう。

しかし投資家としては、同じように「増税前が買い時だから予算内で買えるところを買おう」というのではなく、十分に吟味したうえで資産価値の高い物件を選ぶことが、投資を成功に導く近道になると思います。

国内だけでなく、世界的な経済情勢にも考慮しながら、不動産市場動向は予測しましょう。

増税におけるマンション投資への影響

消費税はそのうち10%になることは間違いないでしょう。

増税で気になるのがマンション投資への影響です。

不動産は取引金額が大きいので消費税の額も大きくなります。

消費税が上がる前に購入してしまいたいと考える人も多いので、増税前になると駆け込み需要が増えることもあるほどです。

5%から8%へと増税されるときにも駆け込み需要で不動産市場が過熱しました。

次にやってくる10%増税でも再び活発になるのではないかと言われています。

マンション投資を考えているサラリーマンのかたにとって、マイナス金利が導入されている今は投資のチャンスと言えるでしょう。

増税による家計への負担やインフレ対策、老後への備えなど目的は様々ですが、今のうちに資産を築こうとする人も多いのです。

もし駆け込み需要が増えればいい条件のものほどすぐに売れてしまうので、マンション投資に興味のあるかたは早めにセミナーなどへ参加し、情報を仕入れておくことをオススメします。

消費税が課税されるのは建物部分のみで、土地は非課税になります。

たとえば土地と建物で4千万円だったとき、土地と建物が半々の割合であれば2千万円の建物にのみ課税されることになります。

ただ、金額も高いので消費税が2%増えただけでもかなりの差になります。

これにより消費税が増税される前に不動産を購入しようとする動きが活発になるのです。

シェアハウスが注目される理由

若者を中心に新しい賃貸の形として定着したシェアハウス。

シェアハウスは今までよりも賃料を抑えながら、セキュリティ対策もされており女性でも安心ですし、清掃サービスなどの付加価値を付けているところもあります。

しかも入居者それぞれに個室が用意されているので、一人暮らしと共同生活の良いところを感じながら、快適な時間を過ごせることが人気に拍車をかけているようです。

シェアハウスのように付加価値をつけることで競争力を高められる物件は、投資対象としても魅力的と言えるのではないでしょうか。

消費税増税延期に向けての動き

伊勢サミットでは、消費税増税延期ついてフランスを筆頭に反対意見もあったようですが、概ね諸外国からは支持を得られたようです。

日本には消費税を延期してもらうことで、消費拡大してもらう狙いが透けて見えます。

こういった背景もあって日本はこれ消費税増税延期に向けて舵を切ったということでしょう。

そして、消費税増税が延期されたとで、新築物件のニーズが高まりました。

新築は売主が業者なので、建物部分には消費税がかかります。

増税延期すれば、物件価格の上昇を抑えることができるので、販売戸数は上昇する計算になります。

賃貸経営には好影響

消費税が増税されれば家賃収入はどうなってしまうのでしょうか。

基本的に消費税が増税されても、家賃収入が上がるということはありません。

増税された分を家賃に上乗せして回収することができないのです。

つまり消費税が上がると家賃が値下がったのと同じということになります。

個人消費が冷え込むなかで家賃をただ増額することは難しいので、なにか別の付加価値をつけるなどで魅力的な住まいを提供し、賃料をあげたり空室率を下げたりなどの対策をする必要があります。

一方で、原状回復工事や仲介手数料には消費税が上乗せされて請求されます。

つまり、大家にとっては消費税分が持ち出しになってしまいます。

消費税増税が延期になることで、大家の賃貸経営は増税分の持ち出しが無くなるため、負担が軽減されることになります。

マンション投資家にとっては、増税延期で負担増にならずに済み、賃貸経営が捗る状況になっていると言えるでしょう。



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