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成功する大家さん、失敗する大家さんの違いとは?

2018-08-02 コラム・ニュース


定年後の安定した資産作りに役立つと人気の不動産投資。一般に「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われますが、そのリスクを最小化するためにはどうしたらいいのでしょうか。「失敗しない」不動産投資家を目指すために必要な知識を考察していきます。

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われますが、その中でも相対的にリスクの高いもの、低いものがあります。たとえば、都心の一等地の物件は価格が高いぶん利回りが低くなりますが、値崩れの危険性が低く、売却も比較的容易だと言われます。
一方、地方や駅から遠い物件は高利回りが狙えるぶん、リスクも高くなると言われます。
では、どちらを選ぶべきかというと、それは自分の「目標」によって変わります。もし、早期でのセミリタイアを目指したいのなら、ある程度のリスクを取ってでも高利回り物件を狙う必要が出てくるかもしれないし、逆に老後の資金の足しになればいい、と考えているのなら、利回りは低くとも将来的に価格が落ちにくい物件を選ぶほうがいいでしょう。

ここがぶれていると、つい無理をして過大なローンを抱えてしまったり、逆に「思ったほど儲からない」と早々に諦めてしまうことも。目標を定めたうえで、長期プランに基づいた戦略が必要です。

不動産投資において重視される「年間利回り」。1年間で得られる家賃を物件価格で割ったものであり、2000万円の物件で年間家賃が100万円なら、年間利回りは5%となります。
注意したいのは、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があること。
先ほどのように単純に家賃と物件価格の比率を示すのが「表面利回り」だが、不動産投資には修繕積立金や保険、管理手数料などさまざまな経費がかかります。
これら経費を引いた額こそが実際に自分の手元に入ってくる金額となり、その比率を「実質利回り」といいいます。

不動産投資の最大のリスクは、予定通りに部屋が埋まらない「空室リスク」。だからこそ場所選びが重要で、物件を長期間保有することを考えれば、場所選びも長期で考える必要があります。
たとえば、今は人気でも高齢者が多い地域は、早晩人口減少に見舞われる危険性があり、大学があり若者が多い地域は賃貸需要も高いですが、その大学が移転しないという保証はありません。再開発計画の有無、鉄道の新路線・新駅計画、地域ごとの人口増減予測……。こうした情報に常に気を配り、先を見据えることが重要です。

また、不動産投資には数百万~数千万円単位の金額が必要になるため、多くの人はローンを組むことになります。
不動産投資がサラリーマン向けだと言われる理由の一つも、ローンを組みやすいことです。ただ、ここを躊躇してしまうと、いい物件が出てきてもなかなか踏み出せず、機会を逸してしまうことになります。
一方で、借りられるからといって身の丈に合わないローンを抱え込むのも危険です。

現在は上昇を続ける不動産価格だが、いずれ下がるという予測を持つ人も多いく、現在の低金利がいつまで続くのかもわかりません。今後どうなるかの予測は難しいですが、万一に備えて「出口戦略」を持っておくべきでしょう。
具体的には、物件価格が暴落した場合やローン金利が上がった場合などを想定し、売却や繰り上げ返済などのシミュレーションをしておき、その物件を購入するかどうかの判断も、シミュレーションの結果、「ここまでのリスクなら取れる」と判断してから下すべきでしょう。



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