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不動産経営とは?初心者でも失敗しないマンション投資を解説!

2017-06-01 コラム・ニュース


マンション投資

不動産経営は、アパート1棟やマンションの1室などを所有し、第三者に貸すことにより、家賃収入を得ていくインカムゲインが目的です。

毎月、安定して入ってくる家賃収入は長期的な観点から行なわれるマンション投資といえます。

一般的にマンション投資は「資産に余裕がある地主や相続人、潤沢な資金がある実業家、会社役員など社会的地位が高い方」が行うといったイメージが強いですが、実際にはマンション投資の敷居は徐々に低くなっていき、現在では30~50代のサラリーマンのマンションオーナーも非常に増えました。

この大きな要因として、手持ちの資金が小額でも銀行から低金利の融資でローンが組めるようになったことが挙げられます。

不動産経営のメリット

●インフレにも有効

もし仮に1%のインフレがあったとした場合、10年後に1000万円の預金は905万となり、約1割も減少してしまいます。

これが2%のインフレになると30年後には1000万円の預金は552万と現在の約半分まで減少してしまうことになります。

不動産は実物資産ですので、紙切れになってしまう資産ではありません。

つまり、不動産はインフレからマンションオーナー様の大切な資産を守ります。

マンション投資はインフレからお金を目減りさせない資産運用として注目されているのです。

●保険としてのマンション投資

住宅ローンを利用しマンションを購入すると、「団体信用生命保険」に加入することになります。

これは、ローン返済中に契約者に万一のことが起こった場合に、住宅ローンの残り全てがこの保険で返済される仕組みです。

つまり保険金でローンの残債が相殺されますので、残された人にはローンのないマンションを売却して多額の現金を手にすることや、将来にわたって賃料収入を確保することが可能になるのです。

また、現金で相続する場合に比べ60%程度の評価を圧縮することも可能ですので、相続の面から見ても非常にメリットが大きいと言えます。

●年金対策

一般的に、一生涯受け取れる個人年金に加入しようと思ったら毎月かなり大きな金額をお支払いする必要がありますが、マンション投資であれば、毎月少額で取り組むことが可能です。

例えば、ご自宅のローンは毎月返済額を全額、オーナー様ご自身でお支払いされますが、マンション投資は賃貸に出して毎月、決まった日に家賃収入を得ることが出来ます。

そしてこの家賃収入が月々のローン返済額を払ってくれるのです。結果、月々の管理費、修繕費等合計しても少額で不動産経営をしていくことができるのです。

●家賃収入

生活必要資金を年金で得ようと考えると、若年の時から多額の年金保険料を長期間にわたって積み立てていかなければなりません。

しかしここから先、公的年金制度が現在の支給額レベルを維持して存続することは難しいと言われ、将来的にはさらに保険料負担を重くするか支給額を大幅に削減するしかないといった状況です。

さらに、各大手保険会社や郵便局の私的年金商品は利率が低く、満足な利回りは望めません。

その点、ローンの支払いを家賃収入が補ってくれる不動産経営は、実質的な支払いを同額とした場合、生命保険付個人年金と比べても有効な選択肢と言えます。

定年までに完済をすれば、公的年金に加えて家賃収入が私的年金となり、安定した老後の生活を実現することも可能なのです。

●ペイオフ

ペイオフ全面解禁となった今、資産は自分で守ることが原則になり、他の金融商品よりも低リスクで、かつインフレにも強いマンション投資が注目を集めています。

マンション投資の最大のメリットは、入居者が決まれば、退去するまでの平均で2年間は安定した収入が見込めることです。

また、自己資金が少なくても、投資する不動産から得られる収益を担保にお金を借りることもできるため、資金調達は思っているよりもスムーズです。

10年や20年先を見据えて、賢い資産運用を考えていくことが重要です。

不動産経営のデメリットと対策

空室期間が長引くと想定していた賃料が得られず、投資資金を回収できないことがありますが、入居条件の緩和などを実施することで、リスクを軽減することができます。

特にアパート経営をする大家は家賃を下げる、更新料を無料にする、リフォームを実施する、不動産仲介業者に営業してもらう、逆に女性限定にするなど、さまざま工夫を凝らすことで、空室をゼロに近づけています。

また、地震や火災で建物が消失してしまうリスクがあります。

それらを想定して、保険への加入などもしておかなければなりません。

また、株式投資やFXなどと異なり、現金が必要になったときに、不動産はすぐに現金化できないこともあらかじめ念頭に置いておいたほうが良いでしょう。

マンション投資で節税対策する仕組み

節税

マンション投資により将来の資産形成ができるだけでなく、所得税や消費税、住民税などの節税をすることもできます。

サラリーマンの方もしっかり確定申告などをすれば節税ができるので、マンション投資を始める前に税金についても理解しておくようにしましょう。

マンション投資による賃貸収入から、固定資産税や修繕費、減価償却費などの必要経費を差引き、その差額が賃貸収入を上回れば「税務上赤字」になります。 その税務上赤字になる部分を給与所得などから差引く「損益通算」が可能になります。

結果、所得合計が少なくなるため、確定申告をすることで「所得税の還付」を受けることができるのです。

また、この所得税の納税額をもとに住民税を算出するため、住民税を節税することにもつながります。

投資初心者でも不動産経営を成功させるために

現在では、インターネット上でいくらでも物件を探すことが可能です。

しかし、マンション投資の初心者がネット上だけで優良物件を見つけるのは困難です。

パソコンの画面上で見る限りは優良物件に思えても、実は違いました、ということも少なくありません。

大きな買い物ですから、やはりきちんとしたマンション投資のプロを頼るべきです。

なお、マンション投資で最も重要な点の一つとして「いかにして、長期的に物件を管理していくか」が挙げられます。

不動産は物件の数だけ特徴も違い、購入した時点では何の利益もなく、人がそこに住んで初めて家賃収入という利益が生まれます。

つまり、どのようにして空室を避けながら物件を長期的に稼働させ続けるか。

あるいは、どのようにして滞納を防ぐか。どのようにして賃借人のクレームや希望に対応するか。どのようにして物件をメンテナンスするか――こうした舵取りをうまくこなしていかなければなりません。

初めはこれらの様々な不安がよぎり、思い切ってマンション経営を行うことが難しく感じるでしょう。

しかし、不動産コンサルタントFP事務所は、初心者の方でも不安なく不動産経営を行っていけるように丁寧にサポートしていきます。

不動産経営に興味がある方はまず無料相談をしてみてはいかがでしょうか。



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