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新築アパートのデメリット

2016-06-10 コラム・ニュース


■家賃が下落しやすい

マンションタイプよりアパートタイプの方が、家賃の下落は早くなっています。

築10年経過した木造アパートは、新築時から10%以上は下がってくるでしょう。

この収支悪化シミュレーションを織り込まずに新築アパートを建築すると、後で収支悪化で困ることになります。

■木造は音に弱い

木造は、RCに比べ、音の問題が発生します。

アパートからマンションタイプに移る人の多くは木造の音の問題に悩まされているからです。

木造は、上下階を厚いコンクリートで覆っておらず、いくら遮音シートなどを敷いても音が上から下へダイレクトに漏れてきます。

新築時は、入居付けが楽ですが、築年数が経過すると、木造アパートは敬遠される傾向があるのです。

■売却時に苦労する

新築時には、長期で融資をしてくれる銀行も、中古となると長期で融資をしてくれなくなります。

法定耐用年数22年の木造で10年経過すると、「22年-10年=12年」が融資期間の基本となります。

中には、12年を超える融資をしてくれる銀行もありますが、基本が12年となるので、購入する側からすると、買いづらい物件になってきます。

30年融資と12年融資では返済額に2倍以上の差になるからです。

このようなことから、新築アパートが古くなってくると、売却がしづらい物件へ変わっていくことを留意して置く必要があります。

■融資期間が長いとデットクロスしやすい

木造の法定耐用年数は、22年です。しかし、新築アパートは、22年を超える融資期間を設定してくれる銀行も多く、30年や35年で融資を受けている方がたくさんいます。

毎年の減価償却のスピードと返済スピードにギャップが生まれます。

デットクロスとはやや難しい概念ですが、簡単にいえば、キャッシュフローがでなくなるタイミングがやってくるということです。

例えば、法定耐用年数で減価償却していると、22年後には減価償却がなくなります。

この時には、減価償却という経費が少なくなり、利益がとてもでるようになります。

つまり、税金が上がるということになります。

しかし、30年ローンであれば、あと8年は返済が残っている計算になります。

家賃収入から返済をして、税金を払うと、手元に現金が残らないという事態が発生します。

このような状況をデットクロスと呼びますが、利益はでているのに賃貸経営でキャッシュフローを得ることができなくなります。

■建設会社の破たん

工事期間中に建設会社が破たんしたりすると、大変なことになります。

建設中の建物は、建設会社のものですので、きちんと引渡しができるかという問題になります。

■建物の瑕疵がある

アパート建設は、坪単価が安くないと収支があわないので、無理にコスト削減を依頼することがあります。

そうすると、建物の手抜きにつながります。

新築なのに、トラブルの多い物件というのは残念ながら、よくあります。

■想定した建物が建てられない

土地を先に購入するケースによくありがちなのが、最初聞いていた話と違い、狭い建物しか建たないケースです。

業者が販売するときにモデルプランを提示しますが、その通りに建築できる保証はありません。

容積率をすべて消化できる建物は少なく、斜線規制、日影規制等で小さくなってしまうものです。

あとは、ワンルーム規制や、窓先空地の確保など、詳しくは説明しませんが、建築確認時の制約はたくさんあるのです。

これを理解していないと、業者の言う数字だけを信じていると、痛い目に遭います。

販売図面には、「建築確認申請を通っていないので、プランを保証するものではない」などという言葉です。

私でさえ、土地からだと正確に建物がどこまで建つかわかないのです。したがって、建築士にお願いするほかないのです。

新築アパート投資は実は中級者向け

新築アパート投資は、メリットが非常に多く、魅力的な投資のため、初心者でもどんどん購入しています。

問題が発生しなければ、良い投資になるのですが、建物に問題があったりすると、急に難しい案件となります。

解決するまでに年単位でかかることもあり、それまでに手付や借入(つなぎ融資)を起こしていると、サラリーマンからの補てんだけで間に合わず、破たんすることもあります。

そのため、新築アパートは、不動産経営に知識があり、余力を持って進められる方にしかお勧めしていません。

また、デメリットで記載した、デットクロスなどの問題点は、ある程度先にならないとわからないため、賃貸経営5年程度は成功しているように勘違いしてしまうのです。

デットクロスなどの回避法を把握していて、新築アパートの出口や借り換え、さらなる買い増しなど戦略をもって進める必要がある投資といえるでしょう。



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