緊急!新築シェアハウス問題でお困りの方はこちら

お急ぎの方はお電話で(平日10:00~20:00)0120-719-444

メールでお問い合わせ

情報をいち早くお届け!!LINE@で友達追加

  • 不動産コンサルタントFP事務所
  • 緊急!新築シェアハウス問題でお困りの方はこちら
  • 情報をいち早くお届け!!LINE@で友達追加
  • お急ぎの方はお電話で(平日10:00~20:00)0120-719-444
  • メールでお問い合わせ

銀行にヒアリング。金利?条件?区分所有投資への融資の姿勢を比較

2016-06-30 コラム・ニュース


■区分マンションへの各行の融資姿勢

区分マンションへの融資については、基本的に各行とも一棟アパートに比し、消極的です。その理由は下記の通りです。

① 空室リスクが大きい

② 土地評価では見られない

まず、①の空室リスクについては、区分マンションの場合、1室のみであることから、空室率はゼロか100かになってしまい、借主が抜けると賃料収入はゼロとなることから、基本的にリスクが高いと見られてます。

一方で、一棟アパートの場合は、例えば10室ある場合、1室が空室となったとしても、他の9室からの賃料収入があることから、他の貸室からの賃料収入により、返済可能な範囲であれば、融資に応じやすいという特性があります。

次に②の土地評価ですが、区分マンションの場合は、各室への土地の権利は非常に小さく、また土地のみを売却することも困難ですので、土地評価はゼロです。

一方で、一棟アパートの場合は、たとえ建物が非常に老朽化していたとしても、更地での売却が可能ですので、土地の担保価値を見ることが可能です。

以上より、区分マンション投資は一棟アパート投資に比し、投資額は少額で済みますが、融資を引っ張ることがやや困難となります。

各銀行の融資姿勢について

各銀行毎に、区分マンションに対する融資姿勢について、個別にヒアリングした内容を以下にまとめます。

【日本政策金融公庫】

区分マンション融資も積極的に対応。金利は期間にもよるが、15年固定で1.7%。ただし、確定申告上、不動産のキャッシュフローがマイナスの場合、融資上限は5000万円。私自身は既に上限近くまで借りているため、今回の購入に当たっては利用できず。

【オリックス銀行】

区分マンションについても、積極的に対応可能。

金利は、3年固定であり、基本的には2.3%。

今回の購入物件の融資を受けることにしましたのですが、最終的には金利は1.975%まで引き下げてもらいました。

今回オリックス銀行を選んだ決め手は融資額です。

他行は1800万円でも難色を示しましたが、オリックス銀行は何と2090万円と取得価格の95%まで融資額を引き上げてくれました。

【三菱UFJ銀行】

区分マンションについても、対応可能。金利は、固定・変動にもよるが、1%前半から2%弱程度であり、個々人の資産状況等によるとのこと。

【みずほ銀行】

区分マンションについても、対応可能。金利は、1%前後と非常に低く競争力があるものの、審査については、個々人の資産状況等によるとのこと。

【三井住友銀行】

区分マンションについても、対応可能。

ただし、キャッシュフローの見方は厳しく、賃料を▲20%、金利を4%で計算した上でネットキャッシュフローがプラスにならなければ、基本的に難しい。

金利も低くはなく、2%弱程度とのこと。

【りそな銀行】

基本的に区分マンションに対する融資は難しいが、個々人の資産状況によっては、対応可能。金利は1.5%~2%程度。

【東日本銀行】

区分マンションについても、対応可能。

ただし、金利は2.35%とやや高い。

【福岡銀行】

福岡出身か、もしくは福岡に地縁がないと個人に対する融資は困難。

【横浜銀行】

アパートローンは積極的に対応するが、区分マンション融資は困難。

なお、アパートローンの金利は1%前半とのこと。

■最も利便性が高いのは日本政策金融公庫! 金利ではみずほ、融資額ではオリックス銀行

以上、9行の金融機関のヒアリング結果をまとめましたが、最もコストを抑えられ、借りやすいのは日本政策金融公庫と言えます。

というのも、通常の金融機関であれば抵当権設定時に登録免許税(借入金額の0.4%)がかかりますが、日本政策金融公庫の場合、登録免許税はかかりません。

また、融資手数料についてもゼロと非常にコストを抑えられます。

ただし、融資期間は15年と短いので、元本弁済が多くなり、キャッシュフローが低くなることが唯一のネックになります。

金利条件については、メガバンクが圧倒的に低いです。

ただし、審査が厳しく、融資額も伸びない印象を受けました。

メガバンクで借入が難しい場合は、金利がやや高い地銀、もしくはオリックス銀行(2.35%)が選択肢となります。

オリックス銀行は非常に審査が早く、融資額も大きく伸びます。

メガバンクには金利でかなわないことから、融資額で勝負してくる印象です。

これらの金融機関でも困難という場合には、スルガ銀行やノンバンクからの借入が選択肢となりますが、金利だけで4%超も払わなければならないとなると、都心の物件購入では使えません。



物件情報

  • 情報をいち早くお届け!!LINE@で友達追加
  • 今すぐ電話で相談!(営業時間:10:00〜20:00)0120-719-444
  • まずはご相談ください!メールでお問い合せ

不動産投資関連カテゴリー

成功事例一覧

  • 他社で新築マンション経営の提案を受けていた大場様は他社で新築マンション経営の提案を受けていた大場様は

    >続きを読む

  • もともとマンション経営に興味があった、山口様はご年収の…

    >続きを読む

  • 佐藤さんは毎月の返済額が10万円で、支払だけの生活…

    >続きを読む

  • 鈴木さんはカード会社で延滞していてローンが組める状…

    >続きを読む