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【現状の不動産市場はどう?】

2016-01-22 コラム・ニュース


◆ 市場調査

● 投資用不動産専門サイトの「ノムコム・プロ」では、投資用不動産の買い時感についての質問に対して、「買い時」と答えたのは42.3%だった。前回調査に比べると15ポイント程度のダウンだ。それでも「間もなく買い時が来る」の16.3%を合わせると、6割近くが、購入に前向きな回答をしている。残りの41.3%が「買い時はしばらく来ない」と答えている。

実際のところ、投資用不動産の取引は、2013年に引き続き活発だ。ただ、「誰が、何のために買っているか」は変化している。ここ数年急増したサラリーマン投資家は、やや減っている。その一方で、株式投資などで増やした金融資産を不動産へ組み替える人や、相続税対策を目的とする資産家層が増加しているのだ。投資目的が違えば、購入姿勢も違います。数億円の一棟マンションをキャッシュで購入する人もいれば、フルローンで購入するのが最適な人もいるわけだ。

「今が買い時」と「今は買い時でない」がともに4割程度で拮抗しているのは、多様な投資家層の姿を反映した結果といえるかもしれない。

◆ 現在の市況をみてみると

● 一棟マンションの地域別の表面利回りの推移。2013年以降、利回りが低下を続けていた。しかし、2014年に入ると低下に歯止めがかかっている様子が伺える。東京都心5区の利回りは、2008年9月のリーマンショック以前よりも低い水準まで下がったが、その反動で少し戻している状態。横浜・川崎は横ばい。大阪はまだ落ち着いていない。物件の種類や地域によって、やや動きに違いが見られる。

区分マンションの利回り、2012年半ばごろから右肩下がりの状態が続き、一棟マンションよりも下げ幅が大きくなっている。これは、物件価格の値上がり率が大きいからだ。全国平均のデータですが、区分マンションの平均価格は2012年6月の1,994万円から2014年6月の2,854万円へ、2年間で43%もアップした。

一棟マンションの平均価格は、この2年間で1割に満たない程度しか上昇していない。(2012年の底は11月の1億8,322万円、今年6月は1億9,992万円で約9%の上昇。いずれも「ノムコム・プロ」の掲載物件について)

「現在は “売り手市場”」と受け止めている個人投資家は、区分マンションの激しい動きにつられて、そう判断しているのかもしれない。しかし現場感覚からすると、消費増税が実施された4月以降は、値上がり傾向に歯止めがかかり、横ばいに近い状態になっているという印象です。利回りもそれほど下がっていない。

区分マンションよりは、一棟マンションのほうが、実態を反映しているように見える。都心部など一部を除いて、売り手市場ではなくなりつつあるのではないだろうか。

投資物件の市場調査のなかには、価格上昇、利回り低下の傾向が依然として続いているというデータもある。その理由のひとつとして、データの基になる価格の中に、相場とかけはなれた条件の物件が多く含まれていることが考えられる。

たとえば、千葉や埼玉で築年の古い一棟マンションやアパートが、5~6%の利回りで売り出されているケースがある。投資用不動産の相場が過熱し、まだ売り手市場だと勘違いしているオーナーが強気の値付けをしているのだ。こうした物件は、実際には売れていない。しかし、売り出し価格ベースの統計情報にはこれらのデータが反映されますので、統計上は価格上昇・利回り低下という現象が現れてしまうのだろう。

したがって、成約ベースの価格をきちんと把握している不動産会社から最新情報を入手しておかないと、状況判断を誤るおそれがある。



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