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賃貸経営に必要な火災保険の知識

2016-06-06 コラム・ニュース


Q賃貸経営に必要な火災保険の知識 投資アパート(1棟)の購入を検討しています。物件費用以外に必要となる諸費用の中に、保険料と記されていました。決して小さくない金額だったのですが、保険の内容について説明を受けてもよくわかりません。今後のためにも、賃貸経営に必要な火災保険の知識を知っておきたいと思っています。

A確かに、保険料は小さい額ではありませんね。しかし、賃貸経営において、収益を生み出す不動産そのものが、火災などにより滅失してしまい、ローンだけ残ってしまった…という状況を避けるためにも、当然のリスクマネジメントとして、火災保険は必要不可欠であるといえます。

しかし、火災保険であれば何でもいいというものでもありません。

万が一の場合に、思ったほど保険金が支払われなかったということのないように保険の知識を押さえておきましょう。

■火災保険のしくみ

(1)火災保険の種類

火災保険には、主に住宅火災保険と住宅総合保険があります。

住宅火災保険は、火災による損害のほか、落雷・破裂・爆発・風・ひょう・雪災による損害を補償し、住宅総合保険は、住宅火災保険の補償内容に加え、外来物の落下・衝突・水濡れ・騒じょう・労働争議・盗難・水災によって生じた損害などを補償するものとなります。

また、いずれの保険にも地震保険を付帯することもできます。

詳細な内容は保険会社によっても異なりますので、パンフレットなどで、補償範囲がどのようになっている商品であるか、具体的に確認しておきましょう。

(2)保険金額の決め方

火災保険における保険金額の決め方には、時価方式と再調達価額方式の2つがあります。

一般的な火災保険では、保険金額は時価となります。

この場合、賃貸物件の新築価格~買った価格から毎年古くなった価値を減らして残った価値(時価)が保険金額になるため、築年を経れば経るほど、賃貸物件の保険における評価価値は下がることになります。

つまり、仮に火事で全焼した場合、支払われた保険金額だけでは新しいアパートを建て替えることができなくなることも考えられます。

一方、再調達価額方式とは「価額協定保険特約」という特約を付帯することで、例えば、新築時価が8000万円の物件が、10年後に火事で滅失してしまった場合、8000万円の保険金額が支払われる契約をすることができます。

この特約についての保険料は、保険金額と再調達価額が同額であれば割増はありません。

(3)保険金額の支払い

火災保険における保険金の支払いは、保険金額が保険価額の80%以上である場合には保険金額を限度として、実際の損害額が支払われます。

しかし、保険価額を超える部分の保険金額は無効となりますし、保険価額よりも保険金額を低く設定した場合、損害金額に対して全額の補償は受けられません。

また、「価額協定保険特約」を付帯する場合には、再調達価額の適正な算定が重要なポイントとなります。

算定評価額が低く、再調達価額に達していない場合は、その根拠の説明を求めるとともに、他の保険会社にも見積もりを依頼してみるといいでしょう。

貯蓄など余裕資金が潤沢にあるという場合であれば、時価方式での契約も考えられますが、多くの場合、「価額協定保険特約」を付帯して、保険契約をすることが望ましいと思われます。

火災保険についての主なポイントをまとめてみましたが、パンフレット等の資料に目を通して、分からない部分がある場合は納得いくまで担当者ご質問されることをお勧めいたします。



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