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何のためにマンション投資をするのか

2016-10-27 コラム・ニュース


漠然とした将来不安や今後は本当に出るかどうかわからない年金、 また仮に出たとしても生活資金には到底足りないであろう。

年金不安に対する備えとしてマンション投資を始めようとする人は多い。

また、毎月の給与所得とは別に、不労所得を得ることによって定年前の早期退職を実現し、自分のやりたかった趣味や、若いころからの夢にチャレンジするハッピーリタイア、セミリタイヤに対する備えとしてマンション投資に目を向ける人もいます。

これから子供の養育費がかかる将来に向けた準備として、家計の足しになる収入を得たいという人、とにかくお金が欲しいといったような一攫千金狙いの人もいるかもしれない。

実は、マンション投資を始めるきっかけは人それぞれで、きっかけはどんなものでも問題はない。しかし、マンション投資に欠かせない目標設定には、自分が何のために投資するのかということを明確にしておくことが重要になってきます。

「何のために」があって、初めてどれくらいの収入が欲しいのかが明らかになるからです。

例えば、将来の年金不安に対する備えや老後生活の足しとしてマンション投資を行う人と、

5年後に確実に訪れる教育費負担の足しに不勤産投資を行う人とでは、 投資によって実現しようとする収入目標も、投資にかけられる時間軸も異なります。

「いつまでにいくらの収入が欲しいのか?」という目票が異なれば、用意しなければならない自己資金の額も、投資物件の選択基準も自ずと違ってくるのがマンション投資です。

確かに、投資によって得られるお金は、多ければ多いに越したことはないのかもしれません。

しかし、得ようとするお金が多ければ多いほど、必要とする自己資金の額も多くなりますし、金融機関からの借入れも増えることとなり、 それだけリスクも高まるということを知らなければならないのです。

とくに、マンション投資とは大家業・貸家業であり、賃貸住宅経営という事業である。

事業である以上、儲けを出すには、その事業特有のリスクが伴う。

マンション投資理論を活用することによって、このリスクはコントロール可能なものの、

自分が必要とする収入 (リターン) 以上のリスクを最初から背負い込むのは決して得策ではない。物件を買わなければマンション投資は始まらないが、かといって、物件に対する金融機関の融資評価が出たから、あるいは金融機関の融資がおりるから、フルローンでとりあえず物件を購入するといったスタートには賛成できない。

はたまた、 世の中では少ない自己資金で高額な物件を購入することがゴールのような考え方を持った人もいるが、本来、不勤産投資とは物件購入してからがスタートなのだ。

マンション投資を考え始めたいあなたは、まず、 もう一度自分を振り返って自分は何を実現するためにいくらの収人を、いつまでに得たいのかという目標をもったスタートラインを考えて欲しいです。

■マンション投資は最もリスクが低いという世界の常識

不勤産投資はやりかたさえ問違えなければ、ほかの投資に比べて最もリスクが低く、将来にわたって継続的な収入をもたらしてくれる投資である。

もちろん、リスクがないわけではないですが、投資分析と市場分析を駆使することによって、その多くはコントロールすることが可能な安全な投資であるのは世界の常識です。

■投資した元金がゼロになる可能性は極めて低い

例えば、株式はその会社が倒産してしまえば価値はゼロになるが、不動産は投資した元金がゼロになる可能性はほとんどありません。

万が一、あなたが悪徳不動産会社から投資不適格物件を購入させられ、入居者がまったく決まらず、賃料がー円も入ってこない賃貸経営としては倒産に近い事態に陥っても、元金はゼロにはならない。キャッシュフローを生まないため、市場の評価は急落するが、それでも株式のように紙くずになることはないのである。

万が一 、建物が倒壊しても、土地という資産は残るから、 元金はゼロにはならない 。

(ただし、建物倒壊の責任が保有者であるあなたにあって、倒壊によって死傷した人から土地価格以上の損害賠償を求められれば、収支はマイナスになることはあります)

車のように査定ゼロや、廃車費用として引取りにお金を求められることもないのです。

現物資産としての不動産の強みがここにあるのです。

■投費目論見は比較的読みやすく、リスク回避がしやすい

マンション投資理論や賃貸経営・管理のノウハウを駆使することによって、投資判断基準となる目論見は比較的読みやすく、また想定される投資リスクを最小限に抑制できる。

例えば、大競争時代に入った現在の賃貸住宅市場では、どんな優良物件でも短期聞の空室は覚悟しなければならないが、最初から一定の空室による損失を織り込んだ投資戦略を元に物件を購入すれば、空室はリスクにならない。

さらに、投資家自身の工夫によって、様々なリスク対策を講じることもできるのが、

マンション投資です。

想定以上に空室期間が長引いたとしたら、立地エリアの賃貸市場の中で物件の競争力が低下している可能性が高い。

再度、物件のポジションを分析し直すと、競合物件との比較でより強みや希少性が発揮できるような事業戦略を取ることができます。

ちょっとしたリフォームの場合もあるだろうし、そのエリアでは珍しい女性向きのインテリアを採用したり、アートな小物やちょっとした問接照明などを取り入れてもいいでしょう。

先ほど、マンション投資は投資家自身の工夫次第で収益性を高めることができると述べましたが、同じように工夫によってリスクを最小限化することもできるのがマンション投資のいいところなのです。

■資金調達は購人不動産を担保にする融資なので、課達金利が低い

マンション投資は, 購人物件を拒保に金融機関から資金を調達して行う投資である。

無担保融資と違って担保を提供するから低い金利で投資資金を引っ張ることができるのです。当然、金利が低いということは投資の安全性が高まるということです。

ローンの返済がある程度進んでいる、いないはすでに完済していれば、自宅も担保として使うことが可能です。

もちろん投資用に購入した不動産も返済が進めば担保余力が出ます。

これを利用して、不動産を買い足していくのがマンション投資のセオリーなのです。

■インカムゲイン(運用益)中心の投資事業である

すでに何度も述べたように、マンション投資は短期の売買によってキャピタルゲインを得る投資ではなく、長期保有を前提に、毎月の賃料収入をコツコツと積み上げていくインカムゲイン中心の投資です。

一攫千金的な大きなリターンを得ることはできないが、リスクは低く、安全性力が高い投資であるということです。

日常的に物件価格が上がったり下がったりと市場評価額に一喜一憂することなく、安定した中長期投資の利益によって豊かさが味わえます。

また、値下がりしても、売却しなければ実損は確定しません。

マンション投資というと、いまだ「派手」とか「危ない」とか、ギャンブル的な投資を想像する人が少なくないのが現実です。

だが、本来のマンション投資とは売買を繰り返す株式投資などと比べて、地味な部類に属する投資かもしれませんが、堅実な投資なのです。

まとめ

まず考えたいのが、マンション投資をやる目的です。

目的に沿って計画を立て行いましょう。

そしてマンション投資のイメージ、先入観を払拭してどういうメリットがあるのか、どういうリスクがあるのかと、内容に踏み込んでみましょう。

そうすれば、どれくらい優れているのかは見えてくると思います。

昨今のマンション投資は決してお金儲けの話ではないと認識して頂けたらと思います。 キャッシュバック、おまとめ、借金、ローン、マンション投資

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