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貯金は働かないが投資マンションは寝ている間にも働いてくれる

2016-12-01 コラム・ニュース


繰り上げ返済を活用していくなかで、「1戸目の14〜15年」が少し時間がかかると思うかもしれません。

しかし、2戸目以降は7年、6年と一気にスピードアップします。

なかには「1500万円貯めてキャッシュで買う」と考える人もいるかもしれません。

しかし、1戸をキャッシュで購入した場合、家賃収入は当然1戸分しか手にすることができません。

マンション投資は、他人資本と時間を活かしてワンルームマンションを段階的に複数購入し当初の数倍の家賃収入を目指すものです。

人によって年収や資産背景はさまざまですが、将来のゴールから逆算して資金計画をプランニングすることが、とても重要だと言えるでしょう。

このようにマンション投資の仕組みを説明しても、「手持ちの資金が少ない中で取り組むのはちょっと怖い」という慎重な方は少なくありません。

「ある程度貯めてから取り組むほうがいいのでは」という方もいらっしゃいます。では、そういう方のある程度とはいくらなのか。

経験上「物件価格の半分くらい」が多いです。

しかし、マンション投資を取り組める環境が整っているのなら、いますぐ始めることを強くお勧めします。

貯められるお金があるのなら、マンション投資を始めて繰り上げ返済に充てるべき。

なぜなら、結果がまったく異なるからです。

例えば

物件価格1500万

表面利回り6%

資本構成頭金100万 ローン1400万

期間30年

家賃収入76000

ローン返済、管理費計64000

固定資産税45000/年

繰り上げ返済50万/年

として30歳から取り組むと約44歳で完済できます。ローンは完済していますから、これ以降は年約80万円の不労所得が得られる計算です。一方、30歳で年50万円の貯金を始めた場合、44歳で700万円貯まります。1500万円の物件を800万円のローンを組んで購入。

60歳で完済した場合、家賃収入の差はどのくらいになるかというと、なんと1000万円近くにのぼります。

なぜ、こんなに大きな差が生じるのでしょう。その理由は、運用利率にあります。ご存知のように、銀行の預け入れ金利はごくわずか。預けていてもお金は増えません。寝かしているのと同じだということです。

一方、マンション投資の場合は、家賃が入ってきます。つまり、物件が働いて稼いでくれるわけです。皆さんが眠っている間にも投資マンションがせっせと稼いでくれるのです。

皆さんが一生懸命に働いて銀行に貯金しても、お金は貯まりますが自然に増えることはありません。増えないということは、自分が働き続けなければならないことを意味します。いかにお金に働かせるか。お金に働いてもらうことによって、いかに不労所得を確保するかが重要になるわけです。

団体信用生命保険で家族を守る

ここでもうひとつ、強く書いておきたいことがあります。

マンション投資はご自身のためだけでなく、皆さんの家族をも守る力があります。

いまは独身の人もよく覚えておいてください。

不動産購入のためにローンを組むと、「団体信用生命保険」が付いてきます。

ということは、皆さんに万が一のこと(死亡、失明などの高度障害)があった場合、保険でローンが完済されますから、マンションを無借金の形で家族に残すことができるのです。

残された家族には毎月、「家賃」という 不労所得 が入ってきますし、まとまったお金が必要になった場合、不動産を売却すれば売却代金を手にすることができます。

また、妙な言い方ですが、皆さんの存命中もメリットがあります。

投資用の不動産が生命保険の代わりになるので、保険会社の「終身保険」の保険金額を小さくできます。

つまり、”每月の保険料が抑えられるわけです。

もし、一家の大黒柱を突然失ってしまったとしたら…残された家族のその後の生活を想像してみてください。

心身ともに大変な負担がかかるのは明らかです。

そんな中で毎月、定期的に入る家賃や無借金のマンションは、大きな支えになるに違いありません。

家族のための備えとしても、マンション投資は大変有効な手段と言えるでしょう。

「基礎控除6割に縮小!」相続税税制改正で起きること

最近は相続税対策でマンション投資に取り組む人が増えてきています。

相続税はお金持ちが払うもので、一般庶民には縁のない税金、というイメージがありました。ところが、相続税制は2015年から大きく変わります。

相続税に対する認識を改める必要があります。

では、相続税制の改正で何が変わるのでしょう? 私たちに一番影響を及ばすのは、基礎控除が大幅に減額される点にあります。

これまで相続税がいわゆる一般庶民には縁がなかったのは、基礎控除の額が大きかったからです。

たとえば、4人家族のご主人が亡くなったとします。

法定相続人は、配偶者と子ども2人の計3人です。

まず、それぞれが1000万円ずつの基礎控除をもっています。

ここまで計3000万円、さらに配偶者が別途5000万円の基礎控除をもっており総額8000万円になります。

ご主人が残した資産が、この8000万円を超えた場合に初めて相続税がかかるというわけです。

これが、 2013年の税制改正によってこの基礎控除額が、4割もカットされることが決まりました。1000万円の基礎控除は600万円に、5000万円あった配偶者の基礎控除は3000万円に減額されます。 総額8000万円あった基礎控除は、4800万円にまで大幅に縮小されるのです。

そうなると、当然、相続税の課税対象となる人は激増します。

一説には、申告が必要な課税対象者は、全国で4.2%から6.5%に、東京23区では7%から14 %に増えるとも言われているほどです。

いずれにしても、相続税がぐっと身近な税金になることは間違いありません。

マンション投資は相続税対策に有効

では、なぜマンション投資が相続税対策になるのでしょう?

基礎控除額を超えた分の現金や株式は、その金額がそのまま課税対象になります。ところが収益不動産の場合、評価額を減らす手だてがあるため、3分の1程度まで価値を落とすことが可能です。

現金をそのままもっていても、増えることはありません。

それどころか、相続税の対象になれば、税金として相当な金額をもっていかれてしまうのです。資産を賃貸用にシフトすることによって、相続税対策が講じられるとともに、家賃収入も確保できるのですから、マンション投資に取り組む方が増えているのも頷けます。

資産として土地をもっている人も一考の価値があります。

土地を更地のまま所有していると、多額の相続税がかかることがあります。

実際のところ、アパートやマンションを建設すれば土地に対する評価が落とせますから、節税対策にはなるでしょう。しかし、建てただけではダメ。

その後、きちんと家賃収入が入ってこなければ、意味がありません。

建てたアパート·マンションに「集客力」があるかどうか、住宅メーカーの言いなりにならず、しっかり知識を得てから投資に取り組んでください。 マンション投資 マンション経営 

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