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金利の上昇のリスクについて

2016-10-18 コラム・ニュース


何か大きな買い物をする時やマンション投資を始める際にローンを活用すると思います。ローンを活用すれば金利が必ず発生します。意外と身近な金利についてどういったものなのかご説明します。

金利の仕組みと内容

まず、金利とはどういうものなのかご説明します。金利とは簡単に言うとお金を借りるときに払う利子の利率のことです。例えば、100万円を年利5%で借りるとします。1年後にお金を返す時、5%を上乗せした105万円を返済しなければいけません。この金利は各金融機関によって少しずつ異なります。この金利ですが、日本銀行がある程度コントロールすることが出来ます。 経済と日本銀行と各金融機関というのはリンクしています。日本銀行は各金融機関にお金を貸しています。そのときに発生する金利を政策金利といいます。政策金利が上がれば、銀行は日本銀行に沢山返済しなければならないので、個人や企業に融資する際の金利を上げます。逆に、政策金利が下がれば、銀行は金利を下げます。 日本銀行が金利を操作するのは景気の安定のためです。基本的に景気が悪いときは政策金利を下げて社会にお金を出していきます。景気がいいときはその逆の操作をします。バブル崩壊以降、景気の悪い日本では異常に低い政策金利を続けています。2016年3月で0.1%となっています。ちなみにバブル期は6%でした。

マンション投資において金利はどう影響する

金利がマンション投資にどのように影響を及ぼすかを見ていきます。大きく分けて2つの影響があります。 まず1つ目は、返済額が変わります。政策金利が上がるとローンの金利も上がり、ローンの金利が上がれば返済額が多くなってしまいます。これだけ見ると借りる方からするとリスクといえるでしょう。4000万円返済する予定だったのに、返済額が4500万円になったら人生プランも変わってしまいます。 そこで、変動金利と固定金利という2つの払い方があります。変動金利は、文字通りの返済方法で金利の変動に応じて返済額が変わっていく払い方です。経済状況が変われば金利も変わっていきます。固定金利も文字通りの返済法で、金利の変動に関わらず予定通りの返済額を返せばいいものです。その代わり、変動金利よりも少し金利が高く設定されています。このシステムは一般的によく使われていて、多少多く支払うことによって安心を買うといったところです。 もう1つの影響としては、家賃です。金利の上昇は物価の上昇と深くかかわっています。そのため、金利が上昇すると家賃の相場も上がります。マンション投資では家賃を上げやすくなるので、収入を増やすことが出来ます。これは逆に考えればメリットともいえます。

金利上昇リスクに対する対策方法

実際に金利が上昇した場合どういう対策をとればいいのかその対策方法は2つあります。 1つは固定金利にすることです。固定金利にすることで金利が上昇して返済額が増えるリスクに対処できます。契約内容によっては変動金利と固定金利を途中で変えることも可能です。その逆も可能です。 もう一つは繰り上げ返済です。私はこちらの対処法をお勧めしています。もし、手元にお金があるならば、金利が上がる前にローンの残金を繰り上げ返済したほうがいいでしょう。返済額を減らしてしまえば、金利が上がっても払わなければいけない額は少なくて済みます。金利が上がれば家賃も多少上がるメリットを使って、増えた返済額分をカバーすることも1つの手です。

繰り上げ返済とは

繰上げ返済の効果を理解する前に、まずはローン返済の仕組みを簡単にご説明します。

マンション投資を始める際は金融機関より借入額に応じてローンを組む事になります。返済方法については月々返済額に占める元金と利息の比率が一定である元利均等返済とローン残高に関わらず毎月同じ元金を返済する元金均等返済の2種類に分けられます。ただ元金均等返済はローン残高の大きい返済開始当初の返済負担が重たくなってしまいます。なので、一般的には毎月の返済額が一定額である元利均等返済が採用されます。

元利均等返済はローン残高に対して月々返済額に占める元金と利息の比率が一定です。なので、月々返済額においてはローン残高が大きい返済開始当初が最も高い利息を支払い、ローン残高が減るにつれて徐々に支払う利息の額が減る仕組みです。要するに当初の予定よりも早いタイミングでローン残高を減らす事が、結果的に返済総額の削減に繋がり、その手段として繰上げ返済を利用する訳です。

少し複雑かもしれませんが具体的な例をもとにお話をしたいと思います。

例えば1,500万円のマンション投資用ローンの借入期間を30年として2%の金利で元利均等返済したとします。その場合、予定通りに返済すれば360回(30年×12ヵ月)の分割払いで月々の返済額は55,000円程です。返済当初、返済額の内訳としては元金分が30,000円程で残りの25,000円程が利息分となります。 その後、徐々に元金分に占める割合が大きくなりますが、全てのローンを返済した時、30年間で支払う返済総額はおよそ2,000万円、利息分だけでは500万円程になります。

一方、同じケースで1年間予定通りの返済を行った後、100万円の繰上げ返済を行い期間短縮型に選択したとします。 ※今回は返済総額を抑える事を考えるため月々の返済額を減らす返済額軽減型では無く、返済期間を短くする事でより返済総額の軽減効果が得られる期間短縮型を選択する事とします。返済期間を短くするか月々の返済額を減らすかの2種類の繰り上げ方法があります。

その場合、月々の返済額はやはり55,000円程と繰上げ返済前と変わりませんが、月々返済額に占める利息分を減らし返済期間も短くなるため返済総額を抑える事が出来ます。 そこで、その仕組みを理解する上で、まず100万円の繰上げ返済が何回分の返済に価するかを考えます。一見、100万円を55,000円で割り算するため18回程の返済になるかと思いそうですよね。ですが、月々のローン返済と違い繰上げ返済の場合は100万円全てを元金部分だけに充てる事になります。 具体的にはまず、上記の返済予定の通り1年間分の返済が既に済んでいるためローン残高は1年分減り1460万程になっております。それに伴い月々返済額は同じ55,000円程でも元金分は31,000円と少しだけ増えています。勿論、その後も元金分は増え続けますが、その元金分を100万円から差し引いていくと、なんと31回分の返済になるのです。また元金分と利息分を合わせた31回分に当たる月々返済額の合計は170万円以上になります。

要するに今回の例では早期に100万円分の繰上げ返済を行う事で返済総額として70万円以上軽減する事が出来た計算になります。 これは少し極端な例ですが、早期の繰上げ返済を行えば返済総額を抑える効果が大きい事が分かります。仮に10年や20年経ってから同じように100万円を繰り上げ返済してもローン残高がかなり減っているため同じような効果は得られません。

まとめ金利が上下する理由を押さえ、上がるならばマンション投資にどう影響するか、どう対策すればいいかをという部分を抑えればリスクというほどではありません。一見、リスクだけに見えがちな金利上昇にも多少のメリットがあることもお分かりいただけたと思います。繰り上げ返済を利用して金利に対するリスクを抑えられます。ですが、それは早期の対応でないと最大限の効果を発揮することができませんので、きちんと自身で計画を立てて行動するのが大事になってきます。そうすれば今後不動産を増やすときにもかなり有利に働きます。 マンション投資において金利上昇リスクは十分対処できるリスクといえるでしょう キャッシュバック、おまとめ、借金、ローン、マンション投資

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