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1棟物件より区分所有の方がお勧め!メリットデメリット!

2016-06-25 コラム・ニュース


■一棟物のメリット

記事では、1棟物のメリットとして、次のような点を挙げておられました。

・レバレッジを効かせた厚いキャッシュフローと売却時に大きなキャピタルゲインを得られる可能性がある。

しかし、現在のマーケットではレバレッジを掛けて購入するメリットを感じる物件はほとんど存在しない、とのことでした。

■区分のメリット

逆に区分所有を推奨する理由として、区分ならではのメリットが存在するとのこと。具体的には・・・

・建物のグレードの良さからくる入居率の高さ

・管理の手間の掛からなさ

だそうです。

■個人的な考えで言うと

まず、今のマーケットには確かに「これは!」と思える物件が少なくなっているようには感じます。少なくともネットに普通に掲載されている物件には。

では本当に(良い)物件が無いのか?そんなことは無いと思います。売る側はそれほどマーケットを気にせず売りに出していると思います。競争が多いのは事実ですが、根気強く探せばきっと良い物件を見つけられるでしょう。

そして、区分なら全てグレードが高く入居率が高いと早合点するのは危険でしょう。もちろん1棟物でもグレードの高いものもありますし、区分でも低グレードの物も存在します。

ですから、区分でも入居率の悪い物件はいくらでもあります。

”区分=高入居率”と考えないようにしましょう。

「管理の手間の掛からなさ」については同感です。区分は手間がかかりません。僕は我が家の2つの区分マンションに迷わずに行ける自信がありません。

しかし、その分費用が掛かりますし、工夫する余地がありませんから面白みにも欠けます。

それを望まないのであれば区分もありかもしれません。

マンション投資を 始めたころに読んだ書籍に「1棟物は日本刀のような物。手入れをすれば素晴らしい切れ味を発揮する。一方で区分所有はカッターナイフのような物。だれでも簡単にまずまずの切れ味を体験できる」と言ったような内容のことがかかれていたことを思い出します。(かなり前に読んだ本なので詳細が違っていたらごゴメンナサイ。)

■区分のデメリットもお忘れないように

区分所有独特のデメリットとして、「出口戦略の難しさ」と「ランニングコストの高さ」そして「募集時の他の部屋との差別化の難しさ」という点が挙げられます。

土地を比率でしか所有していない区分所有。老朽化した際の建て替えについても他の所有者との意見合わせなど問題が起こりそうです。

1棟物と違って修繕積立金の出費も痛いところです。1棟でも修繕しなければいけないのでそれを計画的に集めるという点ではメリットかもしれませんが、懐事情の厳しい時もあるはず。自分で積み立てるなら融通も利きます。

さらに、募集をする際、同じ棟内で他の部屋と条件を比べられやすいという点もデメリットと言えるでしょう。1棟物なら近隣の物件も「まったく別の物件」ですが、区分の場合は比較されやすいです。

以上、区分も1棟物も所有している我が家の体験から、自論を展開させていただきました。

”どちらが優れている”という問題ではなく、”自分はどちらに向いているか”という問題だと思いますので、メリット、デメリットをしっかり理解して選択してください。



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