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選んではいけない不動産物件を覚える

2016-11-22 コラム・ニュース


失敗しない不動産物件を選ぶには、はじめに選んではいけない不動産を理解しておく」のがポイントです。

「利回りは高いけれどこういう不動産物件は勧められない」という物件が実はたくさんあります。 つい利回りの高さに目がいってしまいますが、結局あとで損をしてしまうことになるのです。

ここで投資用不動産のリスクについてですが、投資用不動産のリスクは次の3点です。

·入居者が出てしまうとなかなか決まらない

·転売しづらい

·不動産価格や賃料が景気に左右されやすい

これには次のような不動産があてはまります。

・新耐震基準前に建てられたマンション

・賃貸が成り立たない地域に建っている不動産物件

このような不動産を選んではいけないのです。 新耐震基準前に建てられたマンション

マンションは、1981年に耐震基準が大きく改正されて「新耐震基準」になりました。2011年に発生した「東日本大震災」の影響も大きく、これ以降は地震に対するリスクにとても敏感になっています。特に不動産資家は「地震リスク」を意識しています。

ですから、新耐震基準前に建てられたマンションなのか、それ以降に建てられたマンションなのかによって価格も人気度も違ってくるわけです。

新耐震基準前の建物でもきちんと耐震補強をしたものであれば問題はありませんが、次に述べるような、将来の転売のしやすさを考えても、新耐震基準のマンションを選ぶようにしましょう。 入居者問題はクリアできても転売に困る

ただし賃貸の入居者は、しょせんは自分のものではないという意識も働いていて、マンションが新耐震基準かどうかで借りる部屋を選ぶほど、地震のことを気にはしていません。新耐震基準前に建てられたマンションだからといって、現在の入居者が出てしまっても次の入居者がなかなか決まらないという可能性は低いので大丈夫です。

それよりも新耐震基準前に建てられた古いマンションの欠点は、転売しづらいことです。

投資家の物件を選ぶ基準が新耐震基準以降のものという流れになっている以上は、スムーズに売却できる物件を選ぶに越したことはありません。

ハザードマップで、地震の被害がある地域を避けることも大切です。

1981〜1982年に完成したマンションは要注意です。

1981年(昭和56年) 6月1日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が適用されています。マンションは完成するまで1年以上かかるのが普通なので1981〜1982年に完成したマンションは、新耐震基準のものとそうでないものがあるので注意が必要です。

この時期に完成した建物は、新耐震基準なのかどうかを必ずチェックするようにしましょう。

新耐震基準であるかどうかのチェックの方法は次の2つになります。

・仲介業者に確認する

・建築確認申請が出されたのがいつなのかをマンションが存する役所の「建築指導課」などで調べる。1981年5月以前であれば旧基準で建てられた可能性が高い。

1960年代に建てられた1Kのマンションを見てみましょう。

1960年ですから築50年以上経っていることになります。

たとえば都心の駅から徒歩5分の位置にあるマンションで、現在月額5万円で賃貸中だとします。

年間収益は5万円× 12カ月 60万円となり、仮に350万円で売り出されていれば、表面の利回りは、60万円÷ 350万円 17 %となります。

あなたはこの利回りどう思いますか? かなり魅力的に感じますよね。

でも、この表面利回りの高さだけに惑わされてはいけません。

このマンションはもちろん「旧耐震基準」です。

転売するときになかなか買い手がつかない可能性が高い不動産物件です。

そればかりか、もうひとつ注意しなくてはいけない点があります。それは建て替えの可能性も視野に入れなくてはいけないということです。

現在築50年だとすると、あと何年もつのでしょうか? 鉄筋コンクリート造のマンションは、理論上は100年以上もつといわれていますが、実際は40年程度で建て替えられる場合が多いです。50年経っているマンションは将来のことを考えても少し不安になりますね。

そのほか、古いマンションは管理費や修繕積立金が段階的に値上がりすることが多いので、この点も注意が必要です。

表面利回りは高くても、経費を引いた実質利回りは低いという不動産物件はたくさんあります。

目に見えない配管設備なども古くなっていることが多いので、設備交換には大掛かりな工事やほかの区分所有者の承諾が必要だったりと、高利回りに隠れて見えないところでハードルが高いのが現実です。

賃貸が成り立たない地域に建っている不動産物件

不動産の仕事に日々たずさわっていると、時折こんなところにつくらないだろうと思う場所になぜかマンションが建っているのを見かけます。

自宅として利用する場合は多少不便な場所に建っていてもあまり問題になりませんが、賃貸の場合は「不便」というのは命取りになりかねません。

賃貸の部屋を探している人たちは、購入する人たちよりも”利便性”に重点を置いて探す」からです。

ところで、そもそも賃貸が成り立たないような地域の不動産ってどんな不動産でしょうか。

次のような不動産物件は人気がありません。

・駅から遠い

・都心まで遠い 駅から遠い

1Kやワンルームなどの単身者向けのマンションは、確実に駅から近い物件が好まれます。徒歩で10分以上かかると「遠いなー」と思われてしまいます。

ただしこれは首都圏での話です。

電車よりも車や自転車を使うことが日常的になっているような地方都市や郊外の地域なら、駅からの距離よりも大型のショッピングモールやスーパーが近くにあるとか、デパートや銀行が集まっている中心市街地からの距離が重要になってきます。

また駅から遠くても、近くに大企業の支店や営業所、工場などが密集していたり、大学があるといった場合は、その企業に通勤している人や大学に通う学生の安定したニーズがあるので、駅からの距離はあまり関係なくなります。

ただここで注意しておかなければならないことは、企業や大学は閉鎖したり移転したりする可能性があるということです。

最近はリストラや統合、また大学は都心回帰の影響などで場所が都心に移ったり、工場を閉鎖してしまうケースも多くあります。

たとえば群馬県のとある場所などは、大きな企業の工場が撤退したため、工場に勤める人をあてにして建てたアパートは一気に空室が目立つようになってしまいました。

このような例は全国にたくさんあります

駅から遠くて少し不便な場所であっても、複数の企業が集まっている企業団地のようなところだとリスクは小さくなります。

駅から10分以内のマンションを選ぶのがベストですが、価格帯や利回りの面で、なかなかそういった物件を選ぶことが難しい場合には、「駅から遠くても企業や大学が複数あるからニーズはあるという地域から選ぶ」ようにしましょう。 都心まで遠い

都心までの距離も、賃貸物件を決めるうえでの重要な要素になります。

単身者にとっては、遊ぶにも学校や会社に通うにも便利なのが、都心に近い場所だからです。

だから都心に近いほど家賃は高く取れますが、どうしても不動産物件の購入価格が高くなるため、利回りは低くなってしまいます。

資産価値はあるかもしれませんが投資のうまみはあまりないということになります。

たとえば、都心から電車に乗って1時間以上かかる埼玉のある地域の1Kマンションは300万円でした。賃料は月額3万5000円なので、表面利回りは14 %になります。一方、都心から電車で10分のところにあるとマンションの価格は1200万円でした。

賃料は7万円取れているので、表面利回りは7%となります。

この2つのマンションを比べるとどうでしようか? 安定性や将来高く売れるかもしれない期待値は、都心に近いマンションのほうが間違いなく高くなりますが、その分購入価格も高くなるので利回りは低くなってしまいます。

これを解消するには場所の選び方を工夫することです。

「基本は都心に近い不動産を選ぶこと」です。

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