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安定収入のサラリーマンだからこそ融資が受けやすい

2016-12-05 コラム・ニュース


優良物件なら5%の自己資金で融資してくれる

あなたは、マンション投資用の中古ワンルームマンションは、新築と違って金融機関から融資を受けられない、ローンを組めないと思い込んではいないでしょうか。

でもそんなことはありません。

中古ワンルームマンション投資だってちゃんと融資が受けられます。

一般には5〜10 %の頭金があれば残りの融資を受けられますし、投資物件の条件がとくによければ、最長35年融資してくれることだってあります。

もちろん頭金が多ければそれだけ返済はラクになるので、多い方がいいに決まっていますが、自己資金が少なくても、ワンルームマンション投資はちゃんとできるのです。

ただ、金融機関各社にはそれぞれ独自に融資の審査基準がありますので、この審査基準をクリアしないと融資は受けられません。

金融機関の融資審査基準は、大きくわけて融資する相手の「人」と、融資する対象となる「物件」の2つの基準があります。

融資した相手がローンをきちんと返せる能力があるのか、融資した物件が計画どおり家賃を稼げるのか、そして万が一返せなくなったときに物件にどれぐらい担保価値があるのか基本的にはこれらの点を審査して融資の判断をおこないます。マンション投資に融資してくれる金融機関とは

金融機関の融資基準を解説するまえに、マンション投資のために融資してくれる金融機関にはどんなところがあるかを、みておくことにしましょう。

まず、あなたもよく利用する都市銀行があります。

都銀は審査が厳しく以前からの取引実績が重要視されますので、はじめてマンション投資する人にはなかなかお金を貸してくれないかもしれません。

ただし、全国に支店網をもち調査力があるので、どの地域の不動産物件に対しても融資してくれるのが特徴です。

一部の都市銀行はワンルームマンション専用のローンをもっています。審査基準にあえば、比較的容易に借入れすることができます。

しかし、この場合は都銀が提携を結んだ不動産会 社に限定されるので、その不動産会社が紹介する物件が対象といった特徴があります。

また、ノンバンクは審査が早く銀行とは違った独自の審査基準で融資してくれますが、繰り上げ返済の場合は取引手数料がかかることもあるので、事前に確認が必要です。

マンション投資に融資してくれる「人」の基準とは

次に、金融機関の融資の審査基準です。

まず「人」の審査基準からお話します。

融資対象者は、民間のサラリーマンや公務員、自営の場合は医者·弁護士といったとくに安定した収入のある人で、年収500万円以上、勤続2〜3年以上などの条件がつきます。

融資期間は最長30年が多く、その際に物件の築後年数も考慮されます。年齢的には完済時 に74〜79歳までの人が融資を受けられるというのが一般的です。

また、返済能力に関しては、融資額はおおむね収入の5倍程度で、年収のなかから毎年返済する割合を示す「返済比率」が、家賃収入を含めた年収の 35 %を審査基準の目安にしているようです。

これらの基準は各金融機関によって異なりますので、窓口で相談してみてください。

ワンルームマンション投資の融資額は担保価値で決まる当然、担保価値が高いほど融資審査は有利になる

つぎに、金融機関が融資をおこなうときの「物件」の審査基準です。

どんなワンルームマンションなら融資してくれるのか、どんな物件ならどれぐらい融資してくれるのかをみていくことにしましょう。

金融機関の融資審査は基本的に、「人」が稼ぐ給与などの収入と、「物件」が稼ぐ収益性を重視します。さらに、万が一あなたが稼げなくなったときのリスクも考え、物件にどのぐらいの「担保価値」があるかを見きわめてから融資を決めます。

金融機関によっては、この担保価値よりも年収を重視する場合もありますし、担保価値を重視する場合もあります。

つまり、あなたがどんなに高収入のサラリーマンであっても、物件にあまり担保価値がなければ、融資を断られることもあるのです。

したがって、利便性がよく築浅で空室状態にならないワンルームマンションほど、融資、審 査や融資額でも有利になると思ってください。

担保価値は「立地」と「建物」の評価で決まる

では、マンション投資用ワンルームマンションの担保価値が、金融機関によって実際にどのように査定されているかを見ることにしましょう。

ポイントになるのは、ワンルームマンションの「建物」と建っている「立地」が、どのように評価されるかです。

まず土地の評価については、その土地の価値を示す「取引価格」が基準になります。

路線価というのは、主要な道路に接している宅地の価格のことで、道路の値段を決めてからその値段を基準に土地の価格を決定します。

ワンルームマンションの場合は区分所有になりますので、所有分の面積から土地の担保価 値を算出していきます。

一般に金融機関などが土地を評価するときは、この8割くらいの価格になると思ってくだ さい。

金融機関に信用のある提携ローンならがぜん有利金融機関は基本的に投資用融資に慎重

金融機関のマンション投資向け融資の基本的な審査基準や融資方法について概説しましたが実際に投資用に融資を申し込んでみると、住宅ローンとは違ってなかなか融資してもらえいケースがあるのも事実です。

これは、金融機関が投資用不動産への融資にリスクを感じていて、慎重な姿勢をとっているからです。

というのも、住宅ローンであれば返済が滞れば借り手は住まいから追い出されてしまうので必死に返済しますが、投資用ローンの場合は家賃が入ったら返済するというイメージがつきまとうからです。

このため投資向けローンの審査は住宅ローンよりもずっと厳しくしていますし金利も若干高めに設定している金融機関が多いわけです。

お勧めしている中古ワンルームマンションローンに関しては、新築も含めてあなたが直接ローンを申し込んだとしても、一般の金融機関はおそらく融資には応じてくれないのが現実だと思います。

提携ローンがあるのは金融機関の信頼の証

投資用にせっかくいい中古ワンルームマンションが見つかったというのに、金融機関が融資してくれない。

これではマンション投資のせっかくのチャンスを、みすみす見逃してしまうことになりかねません。

こんなときでもあなたの力強いパートナーになれるのが、金融機関との「提携ローン」をもつ企業です。

金融機関との提携ローンは、どんな企業でも組めるわけではありません。

長年にわたる堅実な管理会社としての実績があるからこそ金融機関からも大きな評価と信頼をいただき、提携ローンの企業に指定してもらえるのです。

提携ローンがあるということはつまり、金融機関からの信用の証でもあるわけです。

あなたにとっても借入限度額は気になるところだと思いますが、おおむねあなたの年収の5倍、返済比率でいえば35 %〜40 %が借入限度額のだいたいの目安と考えておいてください。

ただし、何度もいうように金融機関の審査基準はそれぞれに違います。 マンション投資 マンション経営 

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